Advogado, pós-graduado em Direito Processual Civil e em Direito Imobiliário, professor de Pós-Graduação, síndico, membro de comissões da OAB/CE, fundador do escritório Castelo Branco Bezerra de Menezes Advocacia
A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), que regula a locação somente do imóvel urbano, estabelece já no primeiro artigo seu campo de atuação. É importante ressaltar que as locações, em geral, não são abrangidas pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Para fins de imóvel urbano, referida Lei não se utiliza do critério da “localização” para distinção do imóvel urbano do rural, e sim o critério da “utilização”, ou seja, é considerado imóvel urbano o que tem a finalidade de habitação do locatário.
Pode ter, igualmente, fins de atividade comercial, de prestação de serviços e até mesmo industrial. Tudo isso independentemente da localização do imóvel no perímetro da cidade, podendo ser na área urbana ou na área rural.
Assim fica fácil definir contrato de locação, sendo aquele onde o locador cede ao locatário (inquilino) o uso, residencial ou não residencial, do imóvel urbano, por tempo determinado, ou indeterminado, mediante uma contraprestação (aluguel).
Portanto, a Lei do Inquilinato tem como abrangência todo imóvel locado para fins residenciais ou não residências, sem se importar com localização.
Se um imóvel é locado no perímetro urbano, mas tem com finalidade a exploração de terra ou pecuária, será considerado imóvel rural, não sendo regulado pela Lei das Locações.
No parágrafo único do artigo primeiro da Lei do Inquilinato são previstas as hipóteses que não são regulamentadas por esta Lei, ou seja, situações que são excluídas de seu Campo de atuação, isso para não gerar confusão com o Código de Defesa do Consumidor.
São elas as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
O arrendamento mercantil (o famoso leasing), em qualquer de suas modalidades, também está excluído da Lei do Inquilinato.
Atualmente, há novas modalidades de locação que acompanham a evolução do mercado. Tudo isso em virtude de mudanças na economia e no perfil urbano. São situações que precisam de regulamentação através do regime adequado (Código Civil ou Lei do Inquilinato).
O primeiro caso é o built to suit. Esta nova forma de locação imobiliária ocorre quando um imóvel é construído especificamente para ser alugado sob encomenda do futuro locatário. Pode haver, também, uma grande reforma neste imóvel, tudo requerido pelo inquilino específico.
Ou seja, o empreendedor encomenda do investidor a construção de um grande imóvel para ali estabelecer seu comércio durante um longo período. O imóvel é construído para ser alugado para a pessoa determinada.
Dessa forma, o built to suit é abrangido pela Lei do Inquilinato, com artigo incluído recentemente (artigo 54-A), e não pelo Código de Defesa do Consumidor.
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