Terrenos públicos que fazem parte da poligonal original do Parque Arquiteto Otacílio Teixeira Neto, conhecido como Parque Bisão, no bairro Mucuripe, podem ser vendidos para condomínios privados que já ocupam as áreas há 22 anos.
O prefeito Evandro Leitão (PT) enviou mensagem à Câmara Municipal de Fortaleza com projeto de lei que propõe a desafetação dos terrenos nessa segunda-feira, 9.
Foi pedido caráter de urgência para votação da medida. O PL já passou pelas comissões de Constituição e Justiça (CCJ) e Orçamento, Fiscalização e Administração Pública (Cofap).
O texto afirma que a desafetação e venda dos terrenos para os atuais ocupantes “têm por finalidade ressarcir o Município de Fortaleza, pecuniariamente, pela impossibilidade de exercer a função social originalmente prevista para os imóveis”.
Originalmente de posse do município, os terrenos têm 376 metros quadrados (m²) e 445,11 m². Eles fazem parte do perímetro definido pela lei 8.503, de 26 de dezembro de 2000, para implantação do Parque Foz Riacho Maceió.
Há mais de duas décadas, no entanto, estão ocupados pelos condomínios Veleiro e Ocean Palace, respectivamente. As áreas ficam nos fundos dos prédios, próximo a rua Arquiteto Emílio Hinko.
O Parque Bisão, que foi construído no local em 2014 — 14 anos após a lei que designou o perímetro — já não incluiu as áreas ocupadas pelos condomínios privados.
Na mensagem para o Legislativo, Evandro argumenta: “As áreas a serem desafetadas jamais integraram, de fato, o Parque. Além disso, sua inclusão no perímetro do equipamento é indiferente e ineficaz, dadas suas dimensões e localizações, sendo, inclusive, inacessíveis”.
No entanto, a Prefeitura de Fortaleza já pediu a reintegração de posse dos terrenos na Justiça, em um processo contra os condomínios que tramita desde 2010 na 12ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Fortaleza.
A juíza Nadia Maria Frota Pereira chegou a proferir uma sentença favorável ao município em 2014, mas a decisão foi anulada por “falta de fundamentação” pela 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em 2015.
O POVO tentou contato com os advogados que representam os condomínios Veleiro e Ocean Palace por meio da plataforma WhatsApp. Além disso, em site vinculado a escritório de advocacia, enviou um e-mail aos advogados do Veleiro Condominium, sem retorno até o fechamento.
Foram anexados ao projeto de lei os laudos técnicos elaborados pela Secretaria da Infraestrutura (Seinf) que avaliam o valor dos terrenos em questão, de março de 2025.
O terreno de 445,11 m², ocupado pelo condomínio Ocean Palace, é composto por uma área com matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de 214,24 m² e por uma área de 230,87 m² sem documentação.
Para a área com matrícula, o valor do metro quadrado utilizado foi de R$ 744,20. Já para o lote sem documentação, foi estabelecido o preço de R$446,52/m². No total, o valor do terreno foi estimado em R$ 262.525,48.
Já o terreno de 376,32 m², sendo 338 m² da área com escritura pública de doação e 38,32 m² sem documentação, é ocupado pelo condomínio Veleiros. Foram utilizados os mesmos valores de metro quadrado, totalizando R$ 268.650,25.
Levantamento do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, apontou a região da avenida Beira Mar com o metro quadrado mais caro da Capital: R$ 23.183.
O POVO questionou por que a Prefeitura decidiu vender os terrenos, desde quando a venda foi acordada, como foi definido o valor do metro quadrado utilizado no laudo técnico, desde quando a ocupação desses terrenos começou e por que foi permitida construção no local de terras públicas.
Em nota, a Procuradoria Geral do Município (PGM) informa que, de fato, uma ação de reintegração das áreas em 2010 foi ajuizada. Contudo, desde o ajuizamento da ação, o conflito judicial se arrasta sem uma decisão definitiva do Poder Judiciário.
"Por meio de estudos técnicos elaborados pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Seuma), foi constatado que não houve prejuízo ao parque em decorrência da não incorporação dessas áreas em seu perímetro, uma vez que a área total do parque prevista em lei foi respeitada", completa o informe.
A PGM aponta ainda que "não há nenhum indício que aponte para a existência de dano ambiental no local", considerando que não se trata de área de preservação permanente ou Zona de Preservação Ambiental (ZPA), mas Zona de Recuperação Ambiental (ZRA) — "Na qual os parâmetros legais permitem certa ocupação, ainda que de maneira restrita", diz.
A solução pela alienação das áreas, explica a Procuradoria, deve garantir "a compensação financeira integral pelos imóveis". Os recursos obtidos com a transação serão destinados ao Fundo Municipal Imobiliário (FIMOB).
As primeiras tratativas de solução consensual para o caso aconteceram ainda no âmbito do processo judicial, em 2016, embora o início efetivo das negociações tenha ocorrido em novembro de 2023, "por provocação dos interessados". Após reuniões e estudos técnicos, as partes chegaram a um consenso relativo aos termos da negociação em novembro de 2025.
"A despeito do consenso em relação aos valores, eventual acordo só será finalizado após a aprovação da respectiva lei na Câmara Municipal de Fortaleza, sendo levado ainda para homologação judicial", relata.
O valor unitário de R$ 744,20/m² foi definido com base em avaliação técnica elaborada pela Secretaria Municipal da Infraestrutura (Seinf), a partir de "critérios de engenharia de avaliações e parâmetros adotados pela Administração Pública". Inicialmente, a avaliação foi realizada em novembro de 2020, com outra iniciativa em março de 2025, para atualização dos valores.
A nota ressaltou que os imóveis avaliados estão inseridos em Zona de Recuperação Ambiental (ZRA), "o
que impõe restrições significativas de uso e ocupação do solo, limitando de forma relevante a
possibilidade de fruição econômica, edificação ou exploração do bem". Além disso, as estruturas não possuem frente para via pública.
"Em razão dessas limitações legais, urbanísticas e ambientais, do fato de a avaliação restringir-se à
terra nua, e da inexistência de frente para logradouro público, o valor apurado não se equipara ao
metro quadrado comercial praticado na região do Mucuripe/Beira-Mar, o qual se refere a imóveis
plenamente edificáveis e com potencial econômico distinto", afirma a PGM.
O município aponta que a ocupação das áreas pelos particulares já possui pelo menos 22 anos e que as pequenas áreas ocupadas ficaram de fora da área útil e acessível do parque desde a sua criação prática, permanecendo como "sobras" de terreno sob posse dos condomínios. Logo, o objetivo atual prevê a regularização da situação, mediante compensação financeira pelos valores das áreas.
"Não haverá perda de área verde utilizável, pois as áreas vendidas já são ocupadas e não possuem vegetação ou utilidade para o parque", finaliza.
"Não há indício que aponte para a existência de dano ambiental"
O POVO questionou por que a Prefeitura decidiu vender os terrenos, desde quando a venda foi acordada, como foi definido o valor do metro quadrado utilizado no laudo técnico, desde quando a ocupação desses terrenos começou e por que foi permitida construção no local de terras públicas.
Em nota, a Procuradoria Geral do Município (PGM) informa que, de fato, uma ação de reintegração das áreas em 2010 foi ajuizada. Contudo, desde o ajuizamento da ação, o conflito judicial se arrasta sem uma decisão definitiva do Poder Judiciário.
"Por meio de estudos técnicos elaborados pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Seuma), foi constatado que não houve prejuízo ao parque em decorrência da não incorporação dessas áreas em seu perímetro, uma vez que a área total do parque prevista em lei foi respeitada", completa o informe.
A PGM afirma ainda que "não há nenhum indício que aponte para a existência de dano ambiental no local", considerando que não se trata de área de preservação permanente ou Zona de Preservação Ambiental (ZPA), mas Zona de Recuperação Ambiental (ZRA).
A solução pela alienação das áreas, explica a Procuradoria, deve garantir "a compensação financeira integral pelos imóveis". Os recursos obtidos com a transação serão destinados ao Fundo Municipal Imobiliário.
As primeiras tratativas de solução consensual para o caso aconteceram ainda no âmbito do processo judicial, em 2016, embora o início efetivo das negociações tenha ocorrido em novembro de 2023, "por provocação dos interessados". Após reuniões e estudos técnicos, as partes chegaram a um consenso relativo aos termos da negociação em novembro de 2025.
"A despeito do consenso em relação aos valores, eventual acordo só será finalizado após a aprovação da respectiva lei na Câmara Municipal de Fortaleza, sendo levado ainda para homologação judicial", relata.
O valor unitário de R$ 744,20/m² foi definido com base em avaliação técnica elaborada pela Secretaria Municipal da Infraestrutura (Seinf), a partir de "critérios de engenharia de avaliações e parâmetros adotados pela Administração Pública". Inicialmente, a avaliação foi realizada em novembro de 2020, com outra iniciativa em março de 2025, para atualização dos valores.
A nota ressalta que os imóveis avaliados estão inseridos em Zona de Recuperação Ambiental (ZRA), "o que impõe restrições significativas de uso e ocupação do solo, limitando de forma relevante a possibilidade de fruição econômica, edificação ou exploração do bem". Além disso, as estruturas não possuem frente para via pública. "Em razão dessas limitações legais, urbanísticas e ambientais, do fato de a avaliação restringir-se à terra nua, e da inexistência de frente para logradouro público, o valor apurado não se equipara ao metro quadrado comercial praticado na região do Mucuripe/Beira-Mar, o qual se refere a imóveis plenamente edificáveis e com potencial econômico distinto", afirma a PGM.
O município aponta que a ocupação das áreas pelos particulares possui pelo menos 22 anos e que as pequenas áreas ocupadas ficaram de fora da área útil e acessível do parque, permanecendo como "sobras" de terreno sob posse dos condomínios. Logo, o objetivo atual prevê a regularização da situação, mediante compensação financeira pelos valores das áreas.
"Não haverá perda de área verde utilizável, pois as áreas vendidas já são ocupadas e não possuem vegetação ou utilidade para o parque", finaliza. (Penélope Menezes).
Terreno
O valor unitário de R$ 744,20/m² foi definido com base em avaliação técnica elaborada pela Secretaria Municipal da Infraestrutura (Seinf)
