A ntes de encontrar o imóvel para alugar, o locatário deve fazer uma série de escolhas, desde o bairro ideal - considerando a localização e o tamanho, por exemplo -, até o valor máximo que dispõe para quitar a dívida mês a mês. Além disso, quem aluga um imóvel deve dedicar atenção às diferentes garantias exigidas pelos locadores, como a caução, uma das modalidades mais utilizadas no mercado imobiliário cearense.

[SAIBAMAIS] 

A garantia visa resguardar o proprietário, caso o inquilino desocupe o imóvel, deixando dívidas e/ou avarias estruturais para trás. Conforme o Artigo 37 da Lei do Inquilinato, além da caução, existe a fiança, o seguro de fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Entretanto, é proibido que o locador exija, num mesmo contrato, mais de uma destas modalidades. A informação sobre o tipo de seguro, inclusive, deve estar devidamente especificada no contrato de locação. Eric Parente, advogado da Espíndola Imobiliária, aponta a lei para explicar que o valor da caução em dinheiro não pode ultrapassar o valor total correspondente a três meses de aluguel. “Esse valor tem que ser depositado (pelo locatário) em caderneta de poupança. Caso não deixe pendências (financeiras), na saída da locação ele vai receber a caução de volta corrigida pela poupança”, explica.

 

Devolução

Hebert Reis, especializado em direito imobiliário e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil no Ceará (OAB-CE), explica que a lei não dá prazo para devolução da caução, entretanto, alerta que isso deve ser feito imediatamente. Ele estipula 48 horas como prazo ideal. “Aí vai ser feita vistoria, regularidade de todas as contas e relatório de desocupação”.

 

Marlos Nobre, gestor de locação da Predial Imobiliária, por sua vez, revela que normalmente o processo demanda pouco mais de uma semana. “Geralmente a gente pede o prazo de 10 dias úteis. Tem que fazer checagem (do imóvel) e atualização do débito”. Ele cita o pedido de certidão negativa de débito na companhia de luz como parte do processo que demanda tempo. “Só com cinco dias úteis sai essa certidão. E, se você não pedir, pode vir depois o débito”.

Quando a caução não cobre os débitos deixados pelo inquilino, Eric orienta que o locador faça uma relação que comprove todas as dívidas, seja de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), condomínio ou de reformas necessárias após a saída do locatário. “Quando são débitos de reparos de obra você vai ter que apresentar um relatório de despesas. Por isso, a pessoa que fez o serviço tem que dar os comprovantes”.

A cobrança deve ser feita em até três anos após a saída do inquilino do imóvel. Nesse período, o proprietário deverá promover uma ação de cobrança na Justiça. “Vai ter que entrar com execução (judicial) contra o inquilino e torcer pra que ele tenha um patrimônio para você tirar”, complementa Herbert.

De acordo com Marlos, grande parte das imobiliárias de grande e médio porte realizam cobranças administrativas. Caso a dívida não seja paga, recorrem à Justiça. Mas, se o locador tem pressa, orienta procurar juizados especiais de pequenas causas. “Se não tiver despejo, lá é mais rápido”, garante.

SAIBA MAIS

COMO FUNCIONA

A caução é uma garantia para o locador se resguardar de futuros débitos ou danos ao seu patrimônio, deixados pelo locatário. Por lei, é ele quem estabelece no contrato de locação se o seguro será por meio de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Ainda assim, a concorrência e a situação econômica atual permitem que o inquilino tente negociar com o locador a modalidade de seguro melhor para os dois.  

 

Ainda que o proprietário do imóvel tenha direito de estabelecer o tipo de seguro na locação, ele é proibido por lei de exigir mais de um dos quatro tipos de modalidades de garantia.

 

O artigo 38 da Lei do Inquilinato prevê que a caução em dinheiro está limitada a três meses de aluguel. O valor deve ser pago pelo locatário ou por terceiro, que não seja um fiador.

 

A devolução da caução não tem prazo determinado por lei. Entretanto, o valor deve ser restituído logo após checagem do imóvel e a certificação de débitos. Quando o locatário deixar o imóvel, o processo deve ocorrer no menor tempo possível.

 

Caso sejam necessários reparos ou pagamentos de dívidas após a saída do locatário, o valor da caução é devolvido, corrigido pela inflação e descontados todos os débitos, caso existam.

 

Se a dívida superar o valor dos três meses previstos na caução, o inquilino vai receber cobrança administrativa. Caso não honre a dívida, vai responder a uma ação de cobrança na Justiça.