A Prefeitura de São Paulo anunciou o leilão da 6ª emissão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), com arrecadação estimada em R$ 3 bilhões para obras em áreas como a Favela de Paraisópolis. Diante disso, questiona-se por que Fortaleza não adota as OUCs como instrumento redistributivo, integrando poder público, mercado e sociedade enfrentamento da marginalização urbana.
Embora prevista desde 1992 e mantida no atual Plano Diretor, as sete Operações Urbanas Consorciadas instituídas em Fortaleza entre 2000 e 2015 resultaram de demandas privadas pontuais, sem respaldo em uma estratégia pública estruturada voltada à maximização dos ganhos sociais e urbanísticos. Com a regulamentação da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) em 2015 - instrumento mais ágil e de retorno financeiro mais previsível -, as OUCs perderam protagonismo.
Ainda assim, a Prefeitura mapeou seis áreas com potencial arrecadatório superior a R$ 100 bilhões, mas os projetos enviados à Câmara em 2019 não avançaram, em razão de entraves políticos e de mercado. Até junho de 2025, Fortaleza arrecadou cerca de R$ 300 milhões com OOAU e OODC, concentrados no Meireles e entorno. Com o mercado aquecido, impõe-se retomar a agenda das OUCs com base em estudos de viabilidade econômica, urbanística e ambiental.
O processo deve iniciar com a criação do Banco de Terras de Fortaleza, seguido da definição de dois perímetros: (i) o de valorização, onde incidem as flexibilizações normativas e se veda o uso da OOAU/OODC; e (ii) o de intervenção estruturante, onde os recursos arrecadados serão integralmente aplicados, ainda que não contíguo, desde que previsto na lei da OUC. Em síntese, propõe-se uma OUC com perfil "Robin Hood": captar a mais-valia das áreas privilegiadas e destiná-la integralmente à urbanização das regiões periféricas - arrecadar no Meireles para investir em áreas como o Pirambu.
Uma só cidade, marcada por realidades urbanas opostas. A Operação Urbana Consorciada vai além da arrecadação: capta a mais-valia fundiária e a reinveste em infraestrutura e inclusão, promovendo justiça territorial. Para tanto, não basta base legal e viabilidade técnica - exige-se compromisso político com a redistribuição urbana e fortalecimento das estruturas locais de planejamento e governança. Sem isso, a OUC corre o risco de ser capturada pelo mercado e agravar as desigualdades que deveria combater.