O Plano Diretor de Fortaleza demonstra que o aumento do número de moradias, necessário para acomodar o crescimento da população, é feito de forma desordenada. No atual documento, de 2009, foram instituídas áreas prioritárias para se investir na construção de moradias e de conjuntos habitacionais, entre eles, as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). Porém, 87,74% das unidades habitacionais, foram construídas fora das zonas apontadas como prioritárias.
Grandes conjuntos habitacionais foram construídos com subsídio estatal, entre os anos de 2015 e 2018, em áreas de baixa cobertura de infraestrutura de saneamento básico. Isso gera mais gastos para o governo e menos qualidade de vida para a população.
Os pesquisadores consideram que a situação mostra "fragilidade na política habitacional quanto à regulamentação e à aplicação de instrumentos".
"Do mesmo modo, é perceptível a dificuldade da gestão municipal na regulamentação e implementação da Zeis 3, zonas que também deveriam servir para construção de novas unidades habitacionais de interesse social e que foram extintas no município de Fortaleza", ressalta o documento.
Entre 2010 e 2012, a Prefeitura de Fortaleza elaborou o Plano Local de Habitação de Interesse Social — PLHISFor, revisitado pelo Plano Fortaleza 2040 (2016). Mais recentemente (entre dezembro de 2021 e janeiro de 2022), o IplanFor e a Habitafor trabalharam em conjunto para atualização do Plano, porém os trabalhos foram suspensos.
Os pesquisadores avaliam que, como a construção da moradia foi condicionada pela política federal e recursos estaduais, não foram aplicados instrumentos urbanísticos que poderiam proporcionar as melhores condições aos novos conjuntos, como o exemplo da Zeis do tipo 3, chamadas "Zeis de vazio" — áreas com terrenos não edificados e dotadas de infraestrutura para receber moradias populares. Esse tipo de zoneamento deveria servir para construção de novas unidades habitacionais de interesse social, mas acabaram não sendo regulamentadas.
Das Zeis de vazio demarcadas, 70,59% estavam em zonas prioritárias para produção de habitações. Nelas foram construídas três conjuntos. Juntos, somam apenas 1,6% das moradias desse tipo produzidas.
Outro desafio é a localização dos conjuntos habitacionais, longe ou perto dos centros comerciais ou se tem próximas unidades escolares ou de saúde. "Mudam as pessoas de lugar, distante da família, e querem que recomecem a vida. Não tem o posto de saúde, só piora a demanda de saúde, é tudo muito complicado, pensam na política muito isolada", avalia Taciane Soares do Movimento das Comunidades Populares (MCP).
Ela ressalta a necessidade de dar prioridade a sanar o déficit habitacional, mas integrar outros benefícios para a população. "É preciso construir moradia e considerar as pessoas, não só resolver o problema. É oneroso para a Prefeitura lidar com esses desequilíbrios, o prefeito que for", disse.
Titular da Coordenadoria Especial de Programas Integrados da Prefeitura, Manuela Nogueira ressalta que a questão da habitação é prioritária e será uma grande discussão nos produtos fruto da revisão do plano. "Transporte público e habitação são coisas que com certeza tâm grande discussão no plano e sempre estão em revisão e são dinâmicas", avalia.
"Hoje, a gente tem uma visão da pandemia, o pensamento de que as pessoas se mudaram, por isso existe a revisão". Ela ressalta que, a despeito das mudanças de gestão, o que está no plano é considerado determinação de políticas públicas. "A gente tenta dissociar de qualquer processo político-partidário de gestão. Não é um processo político, é um processo da gestão. A gente tem ouvido as críticas, elogios, o que é pertinente, e feito o encaminhamento independente (da política)".