"Eu diria que a crise já está indo embora, sem dúvida nenhuma". Essa é a aposta do diretor comercial da Engexata Engenharia, Rosemberg Pires. As expectativas do atual governo e a diminuição dos estoques das construtoras seriam os principais fatores para levar esse momento financeiro sombrio para longe do mercado imobiliário.
Além das empresas pararem de promover lançamentos, outra mudança significativa foi o fim de uma antiga burocracia municipal envolvendo a aprovação do alvará de construção. Hoje, a rapidez no processo de aprovação possibilita que o comprador adiante as construções e se livre da necessidade de acumular áreas. É o que defende Rosemberg.
Em entrevista ao programa Mercado Imobiliário da Rádio O POVO CBN, Rosemberg comenta, também, sobre a aposta da Engexata Engenharia em apartamentos compactos, entre 30 m² e 70 m². O sucesso dos produtos ocorre, principalmente, devido a famílias tradicionais do interior do estado que mandam os filhos para estudar na Capital. Apesar dos 34 anos da empresa atuando em setores diversos como incorporação, construção civil, saneamento, estradas, ferrovias e urbanização, foi apenas em 1999 que a Engexata teve preponderância no mercado imobiliário.
OP - Uma pergunta clássica: a crise já era?
Rosemberg - Eu diria que a crise já está indo embora, sem dúvida nenhuma, foram aproximadamente quatro anos. Não só o mercado imobiliário, mas eu também acho que todos os outros setores enfrentaram essa crise. Mas nós estamos com novas perspectivas, com um governo novo e também com a diminuição de estoques. Isso, eu diria, que é um dos principais fatores para que a crise imobiliária acabe, é a diminuição do estoque, coisa que já é realidade.
OP - O senhor diria que essa diminuição do estoque está em que nível?
Rosemberg - Inicialmente, nós deixamos de lançar. As incorporadoras pararam com os lançamentos, como vinha acontecendo há anos. Então, o que tinha pronto se manteve, e nos últimos três anos, com o agravamento da crise financeira, muitas empresas promoveram seus estoques com bons descontos. Foram três anos muito bons para o comprador. E acontece que essa oferta realmente diminuiu bastante.
OP - No caso da Engexata, qual a situação de estoque de vocês hoje?
Rosemberg - Geralmente, nós nos programamos para entregar uma obra por ano. Apesar de termos 34 anos, a Engexata entrou no mercado imobiliário em 1999, porque, até então, atuávamos mais em obras públicas. Em 1999, tínhamos 80% de obras públicas e 20% de construções imobiliárias. E hoje inverteu isso. Como você me perguntou, eu diria o seguinte: esse estoque que ainda há por vender, no caso da Engexata, nós temos um equilíbrio, porque a gente trabalha muito, digamos assim, com pesquisa. Então nós sabíamos que isso ia acontecer, nós prevíamos ter esse estoque.
OP - O senhor comentou que a média de entrega da Engexata é de uma obra por ano. Este ano, a empresa tem mais do que uma, por causa da retenção de antes?
Rosemberg - Temos sim. Nós entregamos, recentemente, o Residencial Guararapes, a algumas quadras do Iguatemi, cerca de 190 unidades, e vamos entregar também o Residencial Galileia, no mesmo bairro, bem próximo à Unifor, cerca de 160 unidades, agora em julho. Então este ano nós vamos entregar duas obras, coisa que realmente não existia.
OP - Esses dois residenciais são de que perfil de consumidor?
Rosemberg - Classe média média. Na realidade, a Engexata se estruturou e se preparou para construir apartamentos compactos, que vão de 30 m², 50 m², 60 m² a 70 m². Acredito que a Engexata foi a primeira empresa a lançar realmente estúdios residenciais de 30 m² aqui em Fortaleza.
OP - Onde os senhores lançaram?
Rosemberg - O primeiro que nós lançamos foi de 48 m² na Praia de Iracema, foi o Residencial Studio Iracema, que fica bem atrás de Secretaria de Saúde e Caixa Econômica Federal na Raimundo Girão. Um ano depois lançamos o Residencial João Cordeiro, na Aldeota, bem próximo à Rua Monsenhor Tabosa, com 43 m². Em seguida lançamos o Fortaleza Sul, com 30 m², bem próximo a Unifor.
OP - O mercado vive hoje uma tendência de habitações de pequeno porte, os chamados colivings. Como a Engexata se posiciona diante disso?
Rosemberg - O significado propriamente dessa expressão de coliving quer dizer aluguel de quartos com áreas de lazer à disposição de quem aluga aquele quarto. Eu costumo dizer que os imóveis da Engexata não são quartos. Mesmo com 30 m², nós temos varanda, quarto, suíte, sala de estar e uma cozinha completa, inclusive com área de serviço.
OP - É como um flat?
Rosemberg - É o desenho de flat, só que tem um pouco mais o estilo de quem compra, você pode usar assim, realmente, residencial, que você possa personalizar. De onde surgiu essa tendência da Engexata que a gente já trabalha há oito ou 10 anos com esse tipo de apartamento em Fortaleza? A gente viu que no sul e no sudeste essa tendência já era… não existia mais nenhuma dúvida. Tudo que se lançava era um sucesso. Inicialmente, nas nossas primeiras reuniões nosso arquiteto dizia: "Mas rapaz, isso aqui no nordeste, será que vai funcionar no Ceará? 30m²?". Mas nós acreditamos. Fizemos uma pesquisa principalmente em algumas cidades grandes do interior do Ceará, por exemplo, Juazeiro do Norte, Crato, Sobral, Iguatu, Mombaça, Itapipoca… enfim. E o que se notou? Antigamente, as famílias do interior mandavam os filhos para cá para estudar, e geralmente tinham que alugar um imóvel, vinha empregada, a matriarca se mudava, praticamente a família toda se mudava para cá. E esse imóvel acabava ficando obsoleto depois, porque os filhos vinham, estudavam, se formavam… E notou-se o seguinte: as pessoas queriam hoje um local que o filho viesse mas que tivesse toda a comodidade, além de um prédio para o lazer, de serviços no entorno, para que a família não passasse o sacrifício. Então, baseado nessa pesquisa, a gente resolveu fazer os apartamentos pequenos que tivessem todas as dependências, e foi um sucesso absoluto. Hoje, o Residencial Studio Iracema e o Residencial João Cordeiro têm fila de espera para pessoas comprarem o apartamento. Então a pesquisa mostrou que hoje o aluno vem, estuda, faz faculdade, e ele volta lá para a cidade para desenvolver a profissão dele, ele não fica mais aqui, porque hoje as cidades do interior do estado promovem, de certa forma, condições de ele ganhar o dinheiro dele lá.
OP - Existe demanda em Fortaleza para construção de hotel?
Rosemberg - Não tenho dúvida nenhuma que existe. Eu diria que a rede hoteleira aqui de Fortaleza precisa se modernizar. Nós temos muitos hotéis, mas a gente não tem… acho que dentro daqui a gente tem a demanda por um hotel moderno. O que existe muito aqui são pousadas e hotéis antigos. Eu acho que tem demanda sim por hotel.
OP - Tem a área exatamente em frente ao Náutico, na Desembargador Moreira esquina com Antônio Justa, e aí tem o projeto aprovado para hotel. Não sabe quando vão fazer ainda?
Rosemberg - Não se decidiu ainda porque a gente está dando prioridade a vender o estoque e acabar com as obras que a gente tem com compromisso de entregar.
OP - Como está o mercado de terrenos e o land banks (banco de terrenos) da empresa?
Rosemberg - Eu diria que a sede das empresas de comprar esses terrenos é a mesma. No estado do Ceará, nós temos construtoras muito sérias, empresas realmente com bastante solidez, bastante responsabilidade. Houve, anteriormente, uma sede maior, porque nós tivemos aqui uma administração municipal, anos atrás, em que se demorava muito a aprovar um projeto, uma coisa absurda. E a gente não conseguia transpor aqueles prazos. A gente, ao comprar o terreno, já enfrentava aquela burocracia. Geralmente eram várias matrículas, vários registros, e você tinha que passar de seis meses a um ano organizando aquela escritura para dar entrada no órgão municipal que aplica o alvará de construção. Então, você enfrentava uma batalha incansável, mas incansável mesmo, a ponto de desanimar muitos empresários. Graças a Deus, isso mudou. Nós temos uma secretária hoje que é um exemplo de agilidade, Águeda Muniz (Secretária Municipal do Urbanismo e Meio Ambiente de Fortaleza - Seuma). E o que os construtores faziam? Aumentavam os estoques por conta da demora nas aprovações para que tivessem sempre onde construir. De uma certa forma, isso não é mais necessário.
Projetos
Hoje a Engexata tem dois prédios em construção. "É o Residencial Galileia, vamos entregar em julho, estava previsto para dezembro mas vamos antecipar, e temos o Fortaleza Sul, que vamos entregar em dezembro de 2021, e um para iniciar, o Aquarius, que vamos entregar em dezembro de 2022. Então nós estamos, de uma certa forma, preparados para os próximos três anos", diz Rosemberg Pires.