Um debate fundamental sobre o plano diretor diz respeito ao zoneamento. Debruça-se sobre mapas e sobre os parâmetros que valerão em cada parte da cidade. Essa é a parte mais visível. Porém, há uma maneira pela qual empreendimentos são viabilizados sem tanta exposição. Ela envolve as regras de transição.

No texto que saiu da Conferência da Cidade e foi enviado pela Prefeitura à Câmara Municipal, está estabelecido que os pedidos de licença ambiental e alvará de construção que foram apresentados até a publicação do plano diretor terão opção de seguir a legislação atual, sem as mudanças que estão em discussão.

O emendão assinado por 34 dos 43 vereadores, a começar pelo presidente Leo Couto, promove alteração no artigo 611, que trata da questão. Como costumam ser as mudanças nesse tipo de legislação, é sutil, mas de grande impacto. Estabelece que a transição será válida não só para quem apresentar solicitação de licença ou alvará até a publicação no diário oficial, mas até a entrada em vigor.

A publicação deverá ocorrer logo após a aprovação pela Câmara Municipal, provavelmente em dezembro. A entrada em vigor, pela proposta original da Prefeitura, seria 120 dias após a publicação — quatro meses. O emendão, entretanto, amplia para 180 dias — seis meses. “Isso proporciona maior tempo para a adaptação da administração pública e do mercado às novas regras”, diz a justificativa.

Da forma como inicialmente proposta, a transição iria abranger empreendimentos que já estão realmente encaminhados e em fase de definição. Mas, com a prorrogação, passa a possibilitar uma corrida para ao menos iniciar projetos embrionários, de modo a não serem afetados pelos novos dispositivos.

A proteção que se conseguiu preservar foi a exigência de as solicitações, para terem direito a optar pela lei anterior, apresentarem os projetos necessários e a documentação essencial à análise. Isso para evitar que pedidos sejam feitos de qualquer jeito, sem substância alguma.

Mudanças na surdina

Com a regra de transição flexível, a Câmara Municipal pode abrir caminho para empreendimentos que seriam proibidos, mas sem a necessidade de alterar os mapas, o que chama mais atenção e repercute mais na sociedade.

Um exemplo que tem sido mencionado diz respeito a um loteamento que se pretende construir na Sabiaguaba. Pelo zoneamento previsto no plano — e que não deve ser alterado — ele seria vetado. Mas pode se viabilizar pelo dispositivo de transição.

O plano diretor e a Sabiaguaba

Após a publicação da coluna, a BLD Urbanismo, responsável pelo empreendimento na chamada mata do Miriú, na Sabiaguaba, manifestou-se:

“A BLD Urbanismo esclarece que o empreendimento está dentro da legalidade, tendo sido aprovado pelo Conselho Gestor da Sabiaguaba e tendo inclusive a sua Análise de Orientação Prévia expedida pela própria Prefeitura, além de projetos aprovados na SEINF. O que a proposta da Conferência da Cidade fez foi tentar proibir algo que está dentro da legalidade.

“Ressalta-se ainda que o Diagnóstico Socioambiental do Parque Natural Municipal das Dunas de Sabiaguaba e da Área de Proteção Ambiental da Sabiaguaba, elaborado em 2022-2025 pelo Consórcio IBERGEO-HIDRIA-HL no âmbito do SDP nº 004/2022, representa um dos levantamentos mais recentes e completos sobre a realidade ambiental e social da região. O estudo foi desenvolvido para subsidiar a revisão do Plano de Manejo e integra as ações do Programa Fortaleza Cidade Sustentável, financiado pelo Banco Mundial (Bird), com o propósito de fortalecer a capacidade de gestão municipal e promover intervenções urbanas ambientalmente responsáveis e classifica a área do nosso empreendimento como sendo adequada ao uso e de baixa vulnerabilidade para o entorno.”

Como apontou a coluna, as novas regras, que estão na versão do plano enviado à Câmara Municipal, impediram esse empreendimento. Nas negociações, não se pretende mudar as regras, mas abrir exceção para obras que já tinham licença. Assim, se aprovado o “emendão”, o empreendimento poderá ser enquadrado na lei atual, não na que está em tramitação na Câmara. E, assim, ser liberado.