Mais dois projetos de “superprédios” receberam autorização da Prefeitura de Fortaleza para ultrapassar o limite de altura estabelecido no Plano Diretor da Capital. Foram liberadas edificações residenciais de 87 metros no Dionísio Torres e de 170 metros no Meireles, que vai abrigar o maior arranha-céu da Cidade, na avenida Beira-Mar. Um terceiro edifício, na Praia do Futuro, de 44 metros, também teve permissão para construir acima do limite da área e também pagará a outorga.
Os projetos arquitetônicos conseguiram permissão para as obras após as construtoras responsáveis pleitearem a concessão da outorga onerosa de alteração de uso do solo à Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma). Esse tipo de outorga é previsto na legislação municipal desde 2015 e permite a flexibilização do gabarito dos prédios.
Os pedidos foram aprovados pela Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD), colegiado consultivo vinculado à Seuma que decide sobre a flexibilização das regras de gestão urbana no Município. Em 2023, o Conselho realizou duas reuniões e aprovou por unanimidade as duas propostas de outorga.
As concessões foram liberadas mediante contrapartidas financeiras que somadas chegam a quase R$ 19 milhões. O dinheiro é uma condicionante prevista no Estatuto da Cidade para eventuais revisões de critérios urbanísticos como altura, taxa de ocupação do solo e índice de aproveitamento.
A primeira solicitação do ano foi analisada e votada no dia 31 de janeiro. Os conselheiros deram aval para a empresa Victa Empreendimentos construir um edifício cuja altura extrapola em 8,54 metros o limite permitido na praia do Futuro. A outorga autoriza que o prédio tenha até 44,54 metros, ante a um teto de 36 metros fixado no Plano Diretor para a região. O custo da liberação foi orçado em R$ 242,5 mil.
Pelo projeto, a edificação terá 260 apartamentos distribuídos em duas torres residenciais. A área privativa dos imóveis varia entre 47 e 51 metros quadrados (m²). O prédio será construído no quadrilátero formado pelas avenidas Dioguinho, César Cals, e ruas Antônio Atualpa Rodrigues e Edmundo Falcão, em área com vista privilegiada para o mar, no bairro Praia do Futuro II.
Outras duas outorgas foram concedidas no dia 27 de fevereiro. Uma delas autoriza as obras de um empreendimento multifamiliar com 92 apartamentos na rua Israel Bezerra, em trecho próximo ao Parque do Cocó, no Dionísio Torres. O prédio terá 87,67 metros, altura acima do limite permitido para a área (72 metros).
A outra autorização chama a atenção pelo porte do projeto e o valor da outorga. Trata-se de uma torre residencial com 170,63 metros de altura, no Meireles, região com o metro quadrado mais caro da Capital. O empreendimento será construído no terreno do antigo Hotel Esplanada, na esquina da avenida Beira Mar com a Barão de Studart. O imóvel pertence ao Grupo Dias Branco desde 2014.
Para construir 98 metros acima do parâmetro vigente, a empresa precisará pagar uma contrapartida de R$ 18,1 milhões ao Município. O novo superprédio deve superar em 63 centímetros a altura da maior edificação vertical de Fortaleza, o One Residencial, localizado no bairro Mucuripe, com 170 metros.
Embora aprovado neste ano, o projeto não é novo. A proposta de outorga original foi apresentada em 2016. Naquele ano, contudo, o grupo detentor do terreno pleiteava uma torre de 126 metros. O pedido chegou a ser aprovado pelo CPPD e a empresa pagou cerca de R$ 25,9 milhões em outorga para a Prefeitura, mas a obra não saiu do papel.
Em janeiro deste ano, uma nova solicitação foi apresentada. Além da ampliação da altura, o projeto também propôs mudanças em outros dois parâmetros urbanísticos: o índice de aproveitamento e o recuo. O primeiro se refere ao limite para construção em m² acima do terreno, enquanto o segundo diz respeito à distância mínima que a edificação precisa ter em relação à parte da frente, do fundo e das laterais do lote.
Ao aprovar a nova outorga, os membros do CPPD concordaram que o valor já repassado pela empresa em 2016 seria abatido do novo pagamento. Corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), os R$ 25,9 milhões pagos há sete anos ficaram em R$ 36,6 milhões. Para completar o valor atual, o grupo precisará desembolsar a diferença de R$ 18,1 milhões.
Os valores são transferidos para os cofres municipais após a assinatura do termo de compromisso de pagamento entre a Seuma e as empresas proponentes das outorgas. O POVO perguntou à pasta se já há previsão para a assinatura dos termos das autorizações aprovadas neste ano.
Em resposta, a Secretaria afirmou que os documentos são formalizados “caso haja interesse em continuidade por parte do requerente”. Entre 2021 e 2022, conforme mostrou reportagem do O POVO publicada em fevereiro passado, a Prefeitura arrecadou cerca de R$ 174 milhões com a concessão de outorgas para 21 superprédios. Além das três autorizações já aprovadas neste ano, outras 12 estão tramitando na Seuma.
O mestre em Gestão Urbana e pesquisador do Laboratório de Estudos de Habitação da UFC (Lehab), Marcelo Capasso, considera que a Prefeitura erra ao conceder outorgas “indiscriminadamente” sem, segundo ele, dimensionar os impactos coletivos das construções para a sociedade.
Ele destaca que as construções verticais podem ocasionar problemas relacionados ao abastecimento de água, coleta de esgoto e drenagem da água da chuva. "O ônus que vai ser produzido será socialmente compartilhado e o mais grave é que a Prefeitura ainda não sabe quais serão esses impactos", pontua.
Para Capasso, as outorgas representam uma controvérsia na gestão urbanística da Capital. “Para que existe Plano Diretor se as regras podem ser mudadas? Basta pagar por isso”, enfatizou, acrescentando que quem mais ganha com o que chama de "desregulamentação" são os grandes investidores do setor imobiliário.
De acordo com a Seuma, todo o dinheiro arrecadado com as outorgas é revertido em ações de infraestrutura urbana que beneficiam a coletividade. As quantias são depositadas no Fundo de Desenvolvimento Urbano de Fortaleza (Fundurb) e se destinam a obras e políticas públicas de conservação urbanística, como reformas de praças, parques e espaços de lazer.
O vice-presidente da diretoria financeira do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon), Claudens Duarte, afirma que as outorgas são vantajosas tanto para os investidores como para a sociedade. "É uma forma de redistribuição da riqueza, porque esse valor pago só pode se utilizado em obras de interesse social".
O dirigente acredita que a expansão vertical do setor imobiliário em Fortaleza acompanha a tendência de adensamento e otimização do uso de espaços com infraestrutura já implantada, o que impulsiona o desenvolvimento urbano e, na visão dele, melhora a qualidade de vida dos moradores.