O capítulo final, de uma história de seis décadas de existência, da última casa da avenida Beira Mar mostra qual é — ou qual será — o novo padrão de verticalização habitacional em Fortaleza para os próximos anos. A chave do imóvel nº 4.558, já foi passada aos novos proprietários, a Construtora Diagonal, no primeiro dia de fevereiro. Agora são dias contados.
A professora aposentada Mary Lúcia Miranda e sua irmã, Márcia, que moraram na casa até a penúltima semana de janeiro de 2023, preferiram sair sem nenhum ato mais solene. Já haviam chorado reservadamente. Ficarão só o apego e as memórias de várias épocas da família — pai, mãe, seis irmãos, netos e agregados. O local mudará por completo.
Num terreno de quase 2.700 m², que reúne as áreas da casa e de mais três prédios ao lado — dois hotéis e um restaurante, estes já em processo de demolição — será elevada uma torre de 165,38 metros de altura. Será o edifício residencial Pininfarina Beira Mar. Isso é mais que o dobro do teto médio de 72 metros estabelecido como regra para aquela região da cidade. É o novo conceito de superprédios para moradia, fincados em sequência pela zona de metro quadrado mais caro do mapa da Capital.
O perfil é de mega-edifícios de alto padrão, entre 200 e 800 metros quadrados por apartamento, ambiente opulente, estética chamativa e estruturas suntuosas — heliponto em vários deles. Mas o porte altíssimo, no superlativo, é a descrição mais obrigatória. Ao nível do mar, o Pininfarina será 54 metros maior que o limite estabelecido para os prédios das avenidas Heráclito Graça e Santos Dumont, que estão 32 metros acima do nível da praia. Regiões da Aldeota e Centro têm o limite de teto em 95 metros (32 andares), a maior altura definida pelo Plano Diretor.
Há outros empreendimentos despontando ou articulados na orla e em seu entorno: Acqualina, Artis Meireles, Dona Cotinha, São Carlos Condominium, Mansão Diogo, Solar Praça Portugal, Edge, Epic, Beira Mar Miami… só para citar alguns. Dentro de meia década, serão a nova “paisagem” da cidade. E terão visão privilegiada lá de cima.
“Não vou saber precisar o número exato, mas hoje, acima dos 45 andares, mais de 20 (prédios) aprovados e começando obra eu sei que tem”, estima o empresário André Montenegro, ex-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) por dois mandatos (2014-2016 e 2017-2019). “(Prédio) Dessa altura, é de uns quatro anos para cá. São muitos”, reconhece. Na conta, seriam cerca de mil novos apartamentos nesse modelo projetado.
Para ele, o fenômeno da verticalização local ainda mais incisiva representa “um melhor aproveitamento do espaço da cidade”, que só foi possível após a criação da Outorga Onerosa de Alteração de Uso. Esse é um instrumento jurídico-administrativo que flexibiliza a utilização do solo e permite construções acima dos parâmetros estabelecidos nas diferentes zonas da cidade. Em contrapartida, o construtor paga, em dinheiro, por esse solo "criado" cada vez mais para o alto.
O valor arrecadado vai para o Fundo de Desenvolvimento Urbano de Fortaleza (Fundurb). A quantia financeira pode ser substituída, em valor correspondente, pela doação de imóveis ao município ou pela execução de obras de infraestrutura urbana. Em dois anos da atual gestão, o Fundurb arrecadou R$ 174.771.413,00 com pagamentos da Outorga Onerosa, segundo a secretária de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Seuma), Luciana Lobo.
Foram 21 projetos que acionaram a regra, conforme dados da Seuma, sendo oito em 2021 e 13 no ano passado. Mais 19 processos estão atualmente tramitando na Pasta. O que puxa a conta para pelo menos 40 projetos recorrendo ao direito de pagar para superar os limites do Plano Diretor.
Em 2023, apenas um pedido de outorga onerosa foi protocolado junto à Seuma. O POVO não obteve dados mensais dos anos anteriores para efeito comparativo. O dinheiro coletado pelo instrumento deve ser usado prioritariamente em políticas públicas, obras de cunho social e melhorias urbanas — como reforma e manutenção de parques, praças ou avanços em áreas mais carentes.
Para o corretor de imóveis Alexandre Muniz, experiente no mercado e que atende a clientela classe A, a régua dos novos empreendimentos se explica pela carência de novos espaços na região. "O número de terrenos foi ficando escasso. Hoje a gente não encontra mais terrenos, que é a 'matéria-prima' para as construtoras", explica.
Mais pompa, mais altura, preços também para cima. Nesse padrão de luxo e localização, unidades de 200 m² a 800 m² que custam, na média atual, de R$ 3 milhões a R$ 16 milhões — como a cobertura duplex do Wave Beira Mar (652 m² de área privativa, valor inicial de R$ 16,3 milhões). "Mesmo assim, a procura aumentou tremendamente para esse tipo de imóvel de alto padrão", garante Muniz.
Dois quarteirões antes do Pininfarina Beira Mar, em frente ao riacho Maceió, está o prédio hoje com o título de mais alto de Fortaleza, o Residencial One. A edificação tem 170 metros, com 50 andares (sendo 46 com apartamentos, um por andar, mais pavimentos de garagem e lazer). Prestes a ser concluído, deverá ser entregue aos novos moradores ainda neste semestre pela construtora Colmeia. Vizinho, a mesma empresa trabalha para alçar outro gigante, o Sky Beira Mar. Serão mais 165 metros, também terá 46 apartamentos, um por andar, mais pavimentos de lazer e serviço.
No endereço da última casa da Beira Mar, o Pininfarina passará dos 50 andares, se contados os 46 apartamentos, a cobertura e mais os pavimentos de lazer e garagens (três andares). A ex-casa de dona Mary Lúcia tinha um carro na garagem. Agora, cada apartamento terá seis vagas, num pavimento de três andares para 288 veículos. “Nem teria como morar aqui, é só para rico”, admite a professora aposentada.
"São os ciclos da vida, né?". Mary Lúcia Miranda, de 75 anos, professora aposentada, resigna-se com o destino da casa onde morou desde criança, a última da avenida Beira Mar. Que será substituída por uma torre residencial de mais de 165 metros. Lembra de quando o portão da frente era para a rua Bauxita. "Aqui onde é a frente era o quintal, a gente ficava olhando pro mar. O que eu mais gostava era quando nossa mãe chegava e dizia 'olha se a maré encheu. Mas não vão pro mar'. E a gente corria pra ver", rememora. A tristeza dela é resiliente. Conforma-se que o progresso lhe bateu à porta de vez, fez proposta e ficou com o lugar de seus afetos, mas não as lembranças.
Outras ofertas até haviam sido feitas antes, confirma. Construtoras desejavam a casa antes da negociação definitiva acontecer, em 2021, com a empresa Diagonal. Mary prefere não dizer por quanto saiu a venda. Os negócios foram conduzidos por todos os irmãos. Confirma que já estava difícil bancar despesas de impostos municipais e federais. Moravam até meados de janeiro somente ela e a irmã Márcia. Mirinha, outra irmã, mora em Belo Horizonte (MG). E Romero e Neném, irmãos, visitam-lhes regularmente — um terceiro irmão, Neto, faleceu dois anos atrás. Amazonina Pereira, 61 anos, que trabalha há 39 para a família, passava o dia, seguindo para casa todas as noites, também no Mucuripe.
Nesses dois anos, desde a venda até desocuparem o imóvel, a despedida foi sendo vivida. E a presença da casa desconstruída aos poucos, antes do fato em si.
"Essa casa tem tanta história boa, bonita", diz, como toda morada longeva. Foram seis décadas. Era casa e mercearia do pai, Luiz Gonzaga Freitas. Viveu até 1992, quando tinha 76 anos. "Antes de casar, meu pai trabalhou com o (cineasta americano) Orson Welles aqui na praia em frente, quando ele veio filmar 'It's All True' (É Tudo Verdade)", revela. Era guarda civil e protegia o set de filmagens. O documentário, de 1942, teve cenas gravadas no Mucuripe.
A mãe, dona Neuza, "conhecia muita gente", morreu em 2015 a dois meses de completar 99 anos. "Era uma ótima nadadora. Saía daqui, ia até a Ponte Metálica. A gente, criança, esperava chorando ela voltar do mar", remonta. Mary não nega ter chorado depois de deixar a casa. Estão, ela e a irmã, num apartamento próximo. Quiseram continuar no bairro.
O imóvel 4.558 ainda seguirá de pé — até agosto, diz previsão —, quando as empresas de demolição concluem a entrega do terreno total para a obra da torre. No desapego obrigatório, roupas e pertences antigos pararam em caixas para doações. Móveis e eletrodomésticos também.
E qual a sensação atual dela própria? Mary começa a citar como "uma perda...", mas substitui falar da própria emoção e junta momentos familiares, as visitas frequentes de amigos, as novenas da mãe e os cafezinhos. "O ar mudou e agora é seguir a vida. São os ciclos", repete a expressão inicial desse texto. No dia da entrega da chave, o repórter tomou um dos últimos cafés feitos na casa. Era conhecido.
A legislação da Outorga Onerosa é prevista em lei federal (Estatuto da Cidade). Em Fortaleza, foi regulamentada e aprovada em 2015 pelos vereadores e já teve medidas redefinidas em 2022. Flexibilizações que teriam sido ajustadas para tentar melhorar o efeito da regra. É muito bem recebida por quem constrói, tem sido acionada com cada vez mais frequência, mas é alvo de críticas por ambientalistas e urbanistas com visão diferente do segmento construtor.
O artifício da Outorga Onerosa não é válido somente para mudar a altura do projeto, "que é o que mais salta aos olhos", segundo a secretária municipal de Urbanismo e Meio Ambiente, Luciana Lobo. Pode ser acionado, por exemplo, para itens como índice de aproveitamento (área construída em relação ao terreno), taxa de ocupação do solo e do subsolo, taxa de impermeabilização e recuos (distância do imóvel para os muros).
A permissão é dada a partir de um processo formal, apresentado junto à Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma). "Mas é o CPPD (Conselho Permanente de Avaliação do Plano Diretor) que analisa e aprova o projeto", explica a secretária. É um colegiado vinculado à gestão urbana local, mas com autonomia para endossar ou invalidar as propostas. O CPPD é paritário, composto por 13 representantes de órgãos municipais do poder municipal e mais 13 de instituições, órgãos estaduais e federais e entidades da sociedade civil.
Luciana Lobo ressalta que os valores obtidos com a outorga são revertidos integralmente para obras dentro de Fortaleza. "Esse recurso é valioso para a cidade. A Prefeitura vende um solo criado, fictício, e se capitaliza para fazer investimentos". Um dos projetos de reforma que deverão ser contemplados brevemente, segundo ela, será a reforma do Parque Rio Branco, orçada em cerca de R$ 6 milhões.
Há uma fórmula, disponibilizada no site da Seuma, que simula quanto será cobrado pela Outorga sobre o direito de construir e alterar o uso do solo. O cálculo leva em conta variantes como a zona da cidade, altura do imóvel, itens a serem modificados e área do terreno disponível e quanto dele será utilizado, para cima e para o subsolo. Há casos, conforme a secretária, em que os projetos pleiteiam a outorga, mas as construtoras desistem quando valores não contemplam o planejamento financeiro para tocar a obra.
Na atualização da Lei da Outorga Onerosa feita em setembro do ano passado, foi concedida redução de valores da contrapartida em algumas áreas da cidade. A decisão foi trabalhada para estimular a dinamização e o adensamento ordenado. Segundo a secretária, entre esses espaços estariam zonas próximas ao metrô de Fortaleza. Redutores maiores para estimular mais ocupações também em pisos térreos, evitando apenas paredes de prédios sem a presença de pessoas. "Queremos uma cidade pulsante, as coisas acontecendo", defendeu.
Para ser definido qual o teto autorizado de um edifício na cidade, a legislação toma como principal referência a altura da cabeceira da pista do aeroporto. Em Fortaleza fica 25,3 metros acima do nível do mar.
Leva-se em conta a rampa de aproximação, que é a inclinação da aeronave no movimento de pouso e decolagem. Pelo cálculo aeronáutico, a rampa do Aeroporto Pinto Martins permite a presença de edificações na proporção de 1x7: um prédio poderá ter 70 metros de altura após o raio de 1 km de distância da pista.
Nos processos para pleitear a Outorga Onerosa, as construtoras precisam ter na documentação o cadastro das informações: altura, topo e coordenadas geográficas da obra implantada. O preenchimento é on-line, gratuito (sysaga.decea.mil.br). Os dados são analisados pelo Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), que define qual a altura será permitida para o edifício.
Não à toa, a zona de Fortaleza com maior "intensidade de verticalização habitacional" corresponde aos bairros Aldeota, Meireles e Mucuripe (incluindo a área do entorno da avenida Beira Mar), com índice de 37,71%. O número é do estudo mais recente sobre o tema, de dois anos atrás, mas com dados finais de quase uma década. Esse pedaço da cidade, com metro quadrado mais caro da Capital, reúne a maior concentração de prédios de alto padrão. É a fatia mais desejada por construtores para os imóveis de alto padrão, chamada de Zona de Ocupação Consolidada (ZOC) dentro do Plano Diretor Participativo (PDP) da Capital cearense.
O artigo científico, publicado em 2021 na revista Cadernos Metrópole, foi elaborado pelos pesquisadores Marcelo Capasso e Renato Pequeno, do Laboratório de Estudos da Habitação (Lehab), do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Ceará (UFC). É intitulado “A falência seletiva do Plano Diretor de Fortaleza”. No trabalho, eles consideram que alterações ao PDP na década seguinte à legislação, aprovada em 2009, “potencializaram vantagens para a construção civil em áreas estratégicas à captura da valorização do solo, especialmente onde há interesse privado na verticalização, ao passo que se inviabilizaram avanços na inclusão territorial e proteção do patrimônio cultural edificado”.
Segundo os urbanistas, 98 dos 232 imóveis com mais de 15 pavimentos em Fortaleza haviam sido elevados na região entre 2009 e 2015 — ano em que foi aprovada a Lei de Outorga Onerosa, que permitiu a régua da cidade subir ainda mais. O que já requer atualização. Atualmente há prédios mais de três vezes maiores que esse recorte do estudo, com mais de 50 pavimentos, em finalização ou projetados. A exemplo do Pininfarina Beira Mar.
“(A outorga onerosa) É uma superutilização do solo urbano. Você está superotimizando o valor da localização. A questão é saber se existe o interesse da coletividade na construção desses prédios”, pondera Capasso. E amplia: “Com a outorga, você paga pelo direito de não se limitar. A limitação é dada pela viabilidade de mercado. A outorga em si não é um problema. O problema é como ela está sendo feita”.
Pelo cronograma de demolição dos quatro imóveis que hoje ocupam a área onde será levantada a torre de 165 metros, a casa nº 4.558 da avenida Beira Mar será a última a vir abaixo. Ela servirá de ponto de apoio para os operários de três empresas contratadas para limpar e nivelar o terreno. Por isso, “sobreviverá” até os últimos momentos antes do início das obras do megaprédio. A previsão é que o espaço de quase 2.700 m² esteja liberado em agosto deste ano. A construção do residencial começa na sequência.
No momento, três empresas (Saxum, Ecocycle, LM Escavações) realizam o desmonte de portas, janelas, madeiras, peças e outras estruturas internas dos edifícios onde funcionaram os hotéis Samburá, Vela e Mar e o restaurante Hong Kong. Todo o material, das peças ao próprio entulho, será recolhido para reaproveitamento. Os trabalhos acontecem há cerca de 15 dias, com a retirada de material, depois colocação de escoras, redes e andaimes. São por volta de dez pessoas nessa operação de demolição.
Segundo Nerisvan de Sousa Cruz, da Saxum, a derrubada dos prédios antigos começa dos andares de cima até chegar ao térreo. O mais alto deles, o Vela e Mar, tem dez andares. O Samburá tem sete; o Hong Kong, dois pisos. Afora coberturas e subsolos. Uma miniescavadeira, que pesa três toneladas, e uma britadeira serão içadas por guindaste até o último andar de cada um, auxiliando o trabalho das marretas manuais.
Por Marcelo Capasso (*)
Já devem ter visto o tamanho dos prédios despontando na paisagem de Fortaleza, especialmente na orla leste. Esses novos edifícios atingem muitas vezes volumes e alturas maiores do que o dobro originalmente permitido na legislação urbana. Há quem julgue a estética desses “superprédios”, o que considero uma questão menor, enquanto outros sugerem a “falta de planejamento urbano” como razão de sua origem – na verdade uma das várias falácias do senso comum, diante de todo o aparelho de controle urbanístico que Fortaleza tem.
Fortaleza é sim uma cidade planejada, afinal, há mais de meio século vem formando um vasto código de urbanismo regulando a construção civil, de forma a minimizar, ou pelo menos administrar, os impactos sobre o ambiente urbano. A questão central é a quem esse planejamento tem se dirigido, e não me parece que seja ao interesse coletivo, problema que revela muito mais a negligência política em impor uma verdadeira ética urbanística: afinal, por que pode mais quem pode pagar?
O planejamento está longe de ser um instrumento meramente técnico – ele também é fortemente agenciado nas arenas políticas de articulação entre o setor imobiliário, o Executivo e o Legislativo. Se engana quem pensa que existe qualquer estudo técnico de larga escala sobre o impacto desse superadensamento.
Cada superprédio é aprovado segundo um estudo apenas de sua implantação imediata no espaço urbano, nas condições atuais de trânsito. Não se adequam mais às limitações urbanísticas vigentes: recuos, volume, altura, taxa de ocupação do terreno... tudo isso com o suporte legal de uma tal Lei de Outorga, aprovada em 2015: outorga-se a não adequação mediante contrapartida financeira, dando um verniz de legalidade a essas construções.
A controvérsia está no próprio mercado imobiliário de alto padrão se autorregular, com incorporadoras construindo no tamanho de seus próprios interesses – cidade pra quem? É como se as limitações urbanísticas servissem ao objetivo último de serem superadas, especialmente onde está o preço mais caro do solo urbano.
Quem vai pagar o saldo futuro dos superprédios, inocentes de impacto, é a sociedade. Aliás, nós já pagamos, e caro, por uma urbanização cujo protagonista sempre foi o preço da terra. Quase nada que seja antigo resiste onde o terreno é caro demais. A recente reforma da Aguanambi – na verdade a calha de um afluente do Cocó – custou milhões aos cofres públicos apenas para duplicar as galerias de drenagem, por uma ocupação inadequada nos arredores, pavimentando, cimentando tudo, impossibilitando a infiltração natural mínima das águas de chuva no solo.
A drenagem da chuva, a escassez de espaço viário, o inferno de pedra sem áreas verdes, a projeção da capacidade de abastecimento de água, a coleta de esgoto... não está resolvido agora, mas vai ser, num futuro próximo, pelo Poder Público, e o ônus vai ser sempre socialmente compartilhado.
(*) Marcelo Capasso é arquiteto, mestre em Gestão Urbana e doutorando em Geografia/ UFC-Lehab