A taxa Selic no menor patamar histórico, chegando a 2,25%, com queda também nos juros do financiamento imobiliário, tem estimulado muitos compradores a migrar a dívida de banco em busca de melhores condições de financiamento. Números do Banco Central mostram que, de janeiro a maio deste ano, dado mais recente, foram realizados 4,3 mil pedidos de substituição de contratos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no Brasil. Alta de 617,2%, em relação a igual período do ano passado.

O saldo de migração saltou de R$ 165,4 milhões, nos cinco primeiros meses de 2019, para R$ 1,3 bilhão, no período equivalente deste ano (698,3%). Esta procura se intensificou ao longo da pandemia. Se em janeiro foram registrados 682 pedidos no mês, em maio, foram 1.058.

Este movimento maior de troca de contratos também ocorreu no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que concentra as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Porém, em menor proporção. De janeiro a maio de 2020, foram pouco mais de R$ 644,9 milhões em 1.048 operações de portabilidade. Alta de 286,6% no saldo e de 295% na quantidade de pedidos.

O professor do MBA de Gestão de Negócios e Incorporações da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Sérgio Cano Cortês, explica que a redução consistente da taxa de juros nos últimos dois anos e, sobretudo, do ano passado para cá, está por trás dessa escalada nos números de portabilidade no financiamento imobiliário.

"Quem financiou um imóvel há dois, três anos, fez com uma taxa entre 11% e 12% ao ano. Hoje, essa taxa está em torno de 7%, o que motiva a fazer a portabilidade para reduzir o valor das parcelas. O que em se tratando de um financiamento longo pode significar uma boa economia", afirma.

Segundo ele, neste cenário, a não ser que a pessoa já esteja na reta final do contrato, é muito pouco provável que não haja benefícios em fazer a migração de contrato, mesmo com os custos que envolvem este tipo de operação.

Desde abril deste ano, em função de uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CNM), também é possível migrar a dívida do SFI para SFH. Na prática, além de possibilitar uma renegociação com juros menores, também abre oportunidade para uso do FGTS.

Em 2018, o limite para enquadrar um imóvel no SFH era de R$ 950 mil. Hoje é de R$ 1,5 milhão. Ou seja, quem por exemplo comprou há dois anos uma casa no valor de R$ 1 milhão não conseguia financiar com recursos da poupança ou do FGTS, somente poderia financiar pelo SFI. Mas, hoje, se migrasse a dívida, poderia lançar mão deste tipo de recurso para abater a dívida.

O professor de Finanças Pessoais da Universidade Federal do Ceará (UFC), Érico Veras Marques, explica ainda que para estimular a concorrência, o Banco Central, no fim do ano passado, também autorizou os bancos a fecharem contratos de financiamento imobiliário indexados ao IPCA (índice que mede a inflação oficial), ao invés de ser apenas atrelado à taxa referencial (TR). Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil já oferecem este tipo de produto.

Na prática, como a inflação está baixa, isso faz com que as parcelas iniciais caiam mais um pouco. Para se ter uma ideia, na Caixa, a diferença na taxa de juros do financiamento imobiliário (taxa de mercado) pela TR é de 8,36% ao ano, enquanto pelo IPCA, cai para 4,12% ao ano.

Ele alerta, no entanto, que, neste caso, por se tratar de uma taxa pós-fixada, se a inflação voltar a subir, o cenário muda. "Se a inflação se mantiver no patamar de hoje, crescendo muito pouco, é show de bola, mas, se voltar a subir, aumentará também a taxa de juros". 

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Passo a passo

1 Solicitar ao banco onde fez o financiamento as informações referentes à operação como cópia do contrato atual; saldo devedor atualizado e data do último vencimento da operação.

2 Em seguida, avaliar em outras instituições financeiras se há condições mais vantajosas para o refinanciamento do contrato.

3 Caso haja intenção de migrar a dívida de banco, a responsabilidade pela quitação do contrato original é da nova instituição financeira contratada. Esta operação é realizada pela Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP), sem a participação do cliente. Ou seja, é o banco contratado quem vai fazer o pedido no CIP.

4 Depois de feito o registro nesse sistema, a instituição original tem prazo de 5 dias úteis para se manifestar. Neste período, ela pode entrar em contato com o cliente e até mesmo oferecer a renegociação do contrato, em condições melhores. Caso o cliente concorde, a portabilidade é interrompida.

5 Caso decida pela portabilidade, o banco original deve enviar as informações necessárias para que a instituição proponente finalize o processo e liquide a dívida.

6 Após o recebimento dos recursos, a instituição original tem o prazo de dois dias úteis para remeter ao banco que comprou a dívida o documento que efetiva a transação.

7 Não há custos de transferência para o cliente. Mas fica sob a responsabilidade dele gastos como uma nova avaliação do imóvel e o de averbação no cartório.