Muitos brasileiros vivem a relação locatícia de imóvel, seja dispondo o bem para locação ou alugando esse imóvel propriamente dito. Desta forma, esse aluguel, seja para fins residenciais, ou não residenciais, deve ser cercado de garantias que protejam as partes de abusos.

Neste artigo, trago pontos relevantes para que o locador possa despejar o inquilino, em caso de descumprimento contratual, como por exemplo a falta de pagamento do aluguel pactuado ou seus encargos e acessórios, como taxa de condomínio, contas de água e luz, pagamento de IPTU etc.

Nos contratos de locação de imóveis, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), há a possibilidade de se pactuar as chamadas garantias desse contrato, que servem para proteger o locador de eventuais inadimplências e danos no imóvel de sua propriedade.

No contrato de locação pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: caução; fiança; seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A caução, uma das mais utilizadas, poderá ser em bens móveis ou imóveis. A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Já a caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Pois bem, em caso de inadimplemento do pagamento do alugue e/ou demais encargos por parte do inquilino, é necessário que o Locador notifique formalmente o locatário por escrito sobre a mora, com prazo para pagamento.

No Brasil, a Lei do Inquilinato não especifica um prazo mínimo para caracterizar a inadimplência, mas é comum que os contratos incluam uma cláusula de tolerância, geralmente de até 30 dias, antes que o proprietário possa iniciar uma ação de despejo.

Após essa notificação, se não houver êxito no pagamento, o locador está apto a ingressar com a ação de despejo.

O art. 59, § 1º, inciso IX, da lei prevê a concessão de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente da oitiva da parte contrária, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias aqui trazidas e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Conforme dispõe ainda o art. 59, § 3º, da Lei 8.245/1991, o locatário pode evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Por fim, trago uma dica valiosa: em geral, é mais eficiente entrar com ações de despejo e cobrança de aluguel separadas quando o objetivo principal é a rápida retomada do imóvel.

A ação de despejo, nesse caso, busca a desocupação do imóvel, enquanto a cobrança de aluguel é tratada em uma ação distinta, o que pode desacelerar o processo de despejo, já que vai se discutir, até a sentença, qual o valor correto devido.