A venda de 5.269 unidades habitacionais entre janeiro e abril de 2025, das quais 3.523 foram comercializadas em Fortaleza e 1.746 na região metropolitana, sinaliza que o mercado imobiliário cearense caminha para encerrar 2025 renovando recordes e fazendo do ano o melhor dos últimos nove, segundo projeta o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Ceará (Sinduscon-CE).
O montante representou um crescimento de 13% sobre as 4.661 residências vendidas nos primeiros quatro meses de 2024 - considerado o melhor ano para o setor até então - e tiveram no padrão econômico (3.044) a maioria delas.
"Nós achamos que, se chegasse a ter o mesmo padrão, mesmo nível de venda do ano passado seria um número espetacular. Mas, pelo que a gente está notando, as vendas ainda vão ser melhores do que no ano passado", comenta Sérgio Macedo, diretor de Estatística do Sinduscon Ceará.
Hoje, nas contas do Sinduscon, Fortaleza tem 195 empreendimentos à venda, enquanto a região metropolitana formada por Aquiraz, Eusébio, Caucaia e Maracanaú apresenta um total de 207, entre verticais, horizontais e loteamentos.
Outro fator que colabora com a construção de mais um ano recorde, segundo o diretor do Sinduscon, é a velocidade de vendas dos imóveis lançados. O índice chegou a 8,7% no quarto mês do ano.
"Em um ano, pelo número que a gente tem, cada lançamento seria vendido em 12 meses. É um número excelente", reforça Macedo, lembrando que o primeiro quadrimestre é reconhecido por ser um período de poucas vendas no setor.
Na média dos 12 meses, aponta o balanço apresentado pelo Sinduscon ontem, 28, o número de unidades vendidas supera o de lançamentos desde janeiro de 2025. Quando o recorte é a região metropolitana, isso acontece desde outubro de 2024.
Tibério Benevides, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE) confirma a análise dos construtores ao afirmar que "o mercado imobiliário cearense só tem crescido nos últimos cinco anos".
"Os dados estão aí para comprovar a solidez e a tendência é de que cresça muito até o fim do ano. No patamar de agora, deve chegar a 15% porque há imóveis de avulsos não computada", acrescenta.
O cenário promissor projetado pelos agentes do mercado imobiliário para 2025 tem nas 1.980 unidades residenciais classificadas como padrão econômico e enquadradas no faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) o maior peso para confirmar novos recordes de vendas.
Com limite de R$ 264 mil por imóvel, a faixa 2 financiada do MCMV encontra Caucaia (927 unidades) e Maracanaú (32) os mercados mais promissores até agora, nos quais o volume de lançamentos e o ritmo de vendas aceleram os indicadores.
Soma-se a isso, destaca o diretor do Sinduscon Ceará, o estímulo do programa estadual Entrada Moradia, com o qual os compradores que se enquadram nesta faixa do MCMV conseguem R$ 20 mil para dar entrada no primeiro imóvel.
Jeferson Böes, proprietário da Hub Engenharia e Incorporações, também destaca os programas habitacionais e diz ver "uma movimentação muito sólida e crescente no mercado da região metropolitana".
O movimento de verticalização dessas cidades, segundo ele, explica o interesse das construtoras em investir em novos lançamentos. A dele, inclusive, possui dois empreendimentos em Caucaia, um vertical e outro horizontal.
"O condomínio de apartamentos de 40 unidades está 90% vendido. O condomínio de casas tem 60% vendido. Ambos foram lançados ano passado e, para 2025, já vem lançamentos de alto padrão no Eusébio e outros projetos em Caucaia nessa faixa econômica. A ideia é não só manter, mas acelerar o investimento neste segmento", afirma.
Mas a criação do faixa 4 do MCMV deve movimentar mais ainda o setor, segundo Sergio Macedo. Ele afirma que já existem produtos preparados pelas construtoras cearenses adequados ao novo nicho, o qual tem imóveis a partir de R$ 500 mil como alvo.
“Tudo que trouxer uma linha de crédito com juros pagáveis, tanto para o cliente, quanto para o empresário, é bom. A gente enxerga como real uma chance da gente expandir para outro mercado, para a gente até tirar um pouco do estômago, que o Minha Casa e a Minha Vida é uma coisa extremamente popular”, observa Marcelo Montenegro Filho, da Construtora Montenegro.
Hoje, a empresa conduzida por ele tem um empreendimento da faixa 3 do MCMV lançado na Praia do Futuro em parceria com a Idibra e a KPR Rodan. O residencial, cita, é um exemplo de que há oportunidades para primeira moradia, enquadrados no programa federal, em áreas diversas da cidade, o que impulsiona o setor em vários aspectos.
Tendência é de metro quadrado cada vez mais valorizado
A oferta maior nos últimos anos, com mais lançamentos em diversos segmentos, não deve fazer com que os preços recuem e a tendência é de que o metro quadrado nos bairros de Fortaleza siga se valorizando nos próximos anos.
Os mesmos fatores que influenciaram no recuo dos valores gerais somados à pouca oferta de terrenos e à expectativa dos consumidores sobre os lançamentos em determinadas regiões da Capital explicam o movimento constante de alta, segundo explica Sergio Machado, diretor do Sinduscon Ceará.
Hoje, o estoque de imóveis em Fortaleza é de 8.363 unidades, já as cidades da região metropolitana somam um estoque de 3.815 unidades. Na Capital, a valorização foi atestada tanto no segmento padrão econômico quanto nos demais. No primeiro caso, as unidades habitacionais verticais ficaram 9% mais caras, custando R$ 6.041 por metro quadrado em abril deste ano. Já as demais tiveram aumento de 14% ao chegar a R$ 12.580/m².
"Cada bairro tem suas especificidades. Então, o produto é elevado conforme a região, conforme o preço do terreno. Isso é o principal para balizar o preço. Não dá para lançar um Minha Casa, Minha Vida no Meireles, por exemplo, porque não paga nem o terreno", exemplifica.
Em abril, os dados apurados pelo Sinduscon indicam que o preço médio do metro quadrado construído nos dez bairros mais caros de Fortaleza encerrou o mês em R$ 11.373. No entanto, dos dez, nenhum obteve valor inferior a R$ 12.165, caso do Edson Queiroz. Já o metro quadrado de valor mais elevado observado no período foi de R$ 18.453, no Meireles.
Perguntado sobre o movimento de crescimento do mercado imobiliário, o diretor do Sinduscon apontou dois fluxos distintos em áreas opostas de Fortaleza. Enquanto Aquiraz e Eusébio são marcados por condomínios de alto padrão, Caucaia e Maracanaú abrigam a maioria dos residenciais padrão econômico.
"O pessoal deve continuar focado assim", estima Macedo, apontando para outra peculiaridade: a verticalização em Caucaia e Maracanaú e a manutenção de empreendimentos horizontais, especialmente, em Aquiraz e Eusébio.
Os loteamentos somaram 1.421 novas unidades entre janeiro e abril, dos quais o Sinduscon admite ter um mapeamento aquém do que o mercado realmente apresenta. O número representa um valor geral de vendas de R$ 234,5 milhões.
Da mesma forma que o montante total, a venda deles teve números maiores no quadrimestre. Foram 2.483 residências vendidas de janeiro a abril, o que significou uma expansão de 66% sobre igual período de 2024. Da mesma forma, o VGV chegou a R$ 4361 milhões, 90% superior a 2024.
Juros e oferta de crédito preocupam e influenciam valores gerais
A escalada da taxa básica de juros, a Selic, atualmente, em 14,75% ao ano, e os efeitos disso sobre a oferta de crédito aos consumidores e aos construtores são os principais riscos para o mercado imobiliário cearense e que podem ameaçar a projeção para 2025, segundo Sergio Macedo.
O temor principal das empresas é que o cliente tenha a renda corroída pelos juros aplicados em outros bens ou serviços e isso comprometa o dinheiro que poderia estar disponível para a compra de um imóvel. Afinal, a Selic é referência para juros bancários e também influencia nos recursos disponíveis para as construtoras.
"O sistema financeiro está dificultando o crédito tanto para pessoa jurídica quanto para pessoas físicas. As taxas estão extremamente altas e as pessoas estão receosas", observa.
Isso explica, de acordo com ele, o recuo na venda de outras faixas, que influenciaram diretamente no valor geral de vendas (VGV) nos quatro primeiros meses do ano, calculado tanto para os lançamentos quanto para as unidades vendidas.
No caso de novos empreendimentos no mercado, o VGV somou R$ 1,2 bilhão entre janeiro e abril. Considerado elevado pelo Sinduscon, o montante representou um recuo de 32% ante igual período de 2024.
Já o VGV geral do setor chegou a R$ 2,1 bilhões ao término do quadrimestre. Também considerado mais do que satisfatório, o volume de vendas foi 12% menor que nos primeiros quatro meses de 2024. Neste comparativo, o recuo maior foi na comercialização de unidades dos padrões mais elevados, que saíram de R$ 1,3 bilhão
para R$ 1,1 bilhão.
Dados do Boletim Focus, do Banco Central, mostram que o mercado financeiro projeta que a Selic se mantenha no patamar de 14,75% neste ano. A partir do ano que vem, o indicador começaria a ceder e chegaria a 12,5% ao ano.