Um dos maiores sonhos das famílias que vivem em comunidades periféricas de Fortaleza voltou ao centro do debate político: o direito à moradia garantido por meio do “papel da casa” — como é chamado o título da propriedade do imóvel.
Uma denúncia anônima feita no auge da campanha eleitoral de 2024 aponta que o então prefeito José Sarto Nogueira (PDT) e o ex-secretário da Secretaria Municipal do Desenvolvimento Habitacional (Habitafor), Carlos Kleber, teriam distribuído mais de 3,6 mil títulos de propriedade sem valor jurídico entre agosto e dezembro daquele ano, em plena corrida pela reeleição.
Ao todo, pelo menos nove comunidades teriam sido afetadas: Dom Lustosa, Planalto Vitória (Canindezinho), Novo Jardim Castelão (Passaré), Jardim América, Francisco Ivo (Luciano Cavalcante), Conjunto Palmeiras II (Palmeiras), Aracapé, Santa Edwirgens (Bonsucesso) e Cidade de Deus (Parque Santa Maria).
O caso foi confirmado pelo Ministério Público do Estado do Ceará (MPCE), que apura as circunstâncias da entrega dos documentos e avalia se houve improbidade administrativa e ato eleitoral irregular.
O episódio deixou milhares de famílias entre a esperança e a frustração, além de acirrar a disputa de narrativas entre a atual gestão e a anterior.
Procurados pela reportagem, o ex-secretário e o ex-prefeito se contradizem: Carlos Kleber fala em títulos parciais (administrativos) entregues, enquanto Sarto menciona certidões finais (cartoriais). Isso gera dúvida sobre o que, de fato, foi entregue às famílias.
Ambos defendem a legalidade dos atos e negam uso político, mas a coincidência temporal com a campanha abre margem para suspeitas — e esse é outro ponto investigado. É possível ler a nota de ambos, na íntegra, no fim da reportagem.
Na época, a vereadora Adriana Gerônimo (Psol) tomou conhecimento da denúncia e levou o caso ao Ministério Público. O assunto voltou à tona em 2025, durante reuniões da revisão do Plano Diretor e na 6ª Conferência Estadual das Cidades. Em vídeo publicado nas redes sociais, ela afirmou:
“Provamos que a gestão do ex-prefeito Sarto entregou o papel da casa falso. Um dos maiores sonhos da nossa população é receber o papel da casa. Imagine aí, você conquistar esse direito e depois descobrir que foi enganado?”
Segundo a parlamentar, a antiga gestão teria entregue os títulos sem qualquer registro cartorial e fora das etapas legais de regularização fundiária. “No desespero eleitoral, a antiga gestão entregou 3.500 papéis da casa falsos. Na época nós denunciamos ao Ministério Público e eu fui acusada de propagar fake news. Vocês acreditam?”, questionou.
Para Adriana, trata-se de um episódio que ultrapassa a irregularidade administrativa. “Quem enganou o povo precisa ser responsabilizado. Quem lutou e sonhou precisa ter sua moradia garantida. Afinal, moradia digna não é promessa de campanha, é direito constitucional.”
Procurado, o Ministério Público informou que o caso é apurado na esfera eleitoral e pelas Promotorias de Justiça de Conflitos Fundiários e Defesa da Habitação de Fortaleza.
A situação chegou via denúncia anônima à 6ª Promotoria de Justiça, que instaurou procedimento administrativo para apurar, inicialmente, irregularidades nos documentos entregues na comunidade Dom Lustosa.
Irregulares porque a legislação federal (Lei nº 13.465/2017, art. 23) estabelece que a validade da legitimação fundiária está condicionada à conclusão do procedimento de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), com a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e posterior registro no cartório de registro de imóveis.
Já a legislação municipal (Lei Complementar Nº 334/2022, arts. 47 e 109) estabelece a aprovação do projeto urbanístico e ambiental pela Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma).
É somente depois da conclusão desse processo, conforme portaria à qual O POVO+ teve acesso, que o proprietário tem direito real à propriedade.
Etapas da regularização fundiária
O foco da apuração estendeu-se para as outras localidades depois que a própria Habitafor, em resposta ao MP, encaminhou uma planilha que revela supostas irregularidades: nenhuma das nove comunidades analisadas possuía CRF emitida e registrada, e somente duas delas tinham aprovação da Seuma.
Com a multiplicidade de denúncias, o procedimento foi desmembrado em diferentes promotorias de conflitos fundiários.
Na esfera eleitoral, a Promotoria da 113ª Zona Eleitoral instaurou procedimento específico e requisitou informações à Prefeitura. O MPCE afirma que todas as apurações estão em andamento e são públicas.
Saiba onde fica cada comunidade
Em nota à reportagem, a Secretaria do Desenvolvimento Habitacional (Habitafor), já sob nova gestão, confirmou que a administração anterior distribuiu 3.646 “títulos de legitimação fundiária” sem validade jurídica.
A pasta destacou que o material foi entregue entre agosto e dezembro de 2024, “na véspera e durante o período de campanha eleitoral”, atingindo as nove comunidades citadas.
Segundo o atual titular da Habitafor, secretário Jonas Dezidoro, todos os processos foram retomados e tramitam com prioridade, respeitando os ritos legais.
“O título de legitimação fundiária é apenas a primeira etapa do processo de regularização. Ele não é a matrícula, que é o verdadeiro papel da casa. O que aconteceu foi que esses títulos foram entregues em eventos, com todo o aparato de solenidade, como se fossem matrículas. E não eram”, esclareceu.
“Quando descobrimos, ficamos assustados. Isso gera descrédito para a Habitafor, que agora está fazendo um esforço enorme para retomar a confiança das pessoas. A nossa prioridade é acelerar os processos e garantir que essas famílias recebam a matrícula, que dá a verdadeira segurança jurídica”, disse Dezidoro.
De acordo com o secretário, o título de legitimação fundiária apenas comprova que a família está cadastrada em um processo de regularização, mas não confere propriedade.
Já a matrícula registrada em cartório garante plenos direitos: vender, transferir, registrar herança ou usar o imóvel como garantia em empréstimos.
“O papel da casa garante que aquele bem é daquela pessoa. Sem a matrícula, o imóvel continua irregular. Muitas famílias descobriram isso quando tentaram usar o documento em bancos e cartórios e ouviram: ‘Isso não vale’”, relatou.
Em casos como o do conjunto Francisco Ivo, a atual gestão conseguiu entregar as matrículas oficiais em junho de 2025, em evento realizado em parceria com o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE).
A diarista Irisneide Cândido, 52 anos, foi uma das moradoras que teve o imóvel regularizado. Ao relembrar o dia em que finalmente recebeu o papel da casa, dona Iris se emociona.
“Foi um dia de muita alegria. Teve muita gente presente. Eu até brinquei que aquele era meu presente do Dia dos Namorados, porque saiu no meu nome. Para mim, foi uma vitória, uma segurança para minha família. Guardo o documento como um tesouro, porque sei o quanto lutei para ter minha casa”, conta.
Sua casa começou a ser erguida ainda com muito sacrifício, no terreno que era da sogra, construída tijolo por tijolo, muitas vezes com materiais comprados em cheques pré-datados.
“Eu queria ter a minha casa, criar minhas filhas no meu canto. Hoje, quando alguém fala que minha cozinha é pequena, eu digo: é minha, eu não pago aluguel, fui eu que fiz”, resume.
Mas o caminho até essa conquista foi marcado por frustrações: reuniões com promessas não cumpridas, tentativas frustradas de conseguir a escritura e até a sensação de ter sido enganada em processos anteriores — um sentimento que, para ela, é comum na comunidade.
“Era promessa atrás de promessa, a gente já não acreditava mais. Dessa vez deu certo, eu recebi o meu papel das mãos do prefeito (Evandro Leitão). Acho que ele não ia se sujar com uma coisa dessas, brincar com uma coisa tão séria na frente de tanta gente.”
Atualmente, a Habitafor estima que cerca de 45 mil famílias em 130 comunidades de Fortaleza aguardam a regularização fundiária de suas casas.
O levantamento está em atualização, mas já aponta a dimensão do desafio.
Questionado sobre o fato de os documentos sem valor jurídico terem sido entregues durante o período eleitoral, o atual secretário da Habitafor, Jonas Dezidoro, preferiu não se aprofundar:
“Isso cabe à Justiça e ao Ministério Público avaliar. O que posso dizer é que lamento muito que isso tenha acontecido, especialmente em um período tão sensível. Nossa missão agora é garantir que todas as famílias recebam o verdadeiro papel da casa.”
A Procuradoria Geral do Município (PGM) analisa o caso para definir eventuais medidas jurídicas contra os ex-gestores.
Contatado, o ex-secretário Carlos Kleber rebateu as acusações e afirmou que não houve fraude. Ele sustenta que os títulos entregues faziam parte do processo legal de regularização fundiária e não podem ser classificados como falsos.
Em um documento de cinco páginas, o ex-secretário detalhou seu trabalho à frente da Habitafor e a atuação da pasta na execução de projetos e programas habitacionais na Capital. Leia a nota na íntegra no fim da reportagem.
“Isto posto, afasta qualquer narrativa de que os títulos são falsos, o que efetivamente não são. Trata-se de documentos dotados de legalidade e legitimidade dentro de um procedimento de Reurb”, declara.
Para Kleber, os documentos entregues tinham caráter de reconhecimento administrativo e serviam para garantir que as famílias permanecessem cadastradas, evitando disputas de posse.
Ele comparou o processo à compra de um imóvel: primeiro ocorre o contrato de compra e venda, depois a escritura e, por fim, o registro em cartório. “Ou seja, não há fraude. Não há ilegalidade.”
Questionado sobre o período eleitoral, o ex-secretário argumentou que as entregas ocorreram em 2023 e 2024 como parte de um programa iniciado em 2022, sem conotação político-partidária.
Já o ex-prefeito de Fortaleza, José Sarto, classificou como “irresponsáveis e inverídicas” as declarações de que teria havido fraude. “Além disso, demonstram total despreparo e falta de conhecimento sobre as políticas de regularização fundiária”, diz, em nota.
Ele afirma que sua gestão cumpriu rigorosamente a legislação e avançou na política de habitação ao instaurar a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S).
Sarto ressalta que a emissão das Certidões de Regularização Fundiária (CRF) representou o último ato da Prefeitura no processo, antes do registro em cartório.
“Todas as ações realizadas pela gestão cumpriram estritamente o que diz a Constituição e visaram à garantia jurídica da população mais carente, assim como avanços sociais e o combate às desigualdades”, declarou.
Para comunidades que aguardam há décadas a regularização de suas casas, o “papel da casa” é a materialização de um sonho e a garantia de permanecer no território onde construíram sua vida.
A confirmação de que parte desses documentos não tem valor jurídico acende um alerta sobre o possível uso político de políticas públicas, especialmente em setores sensíveis como habitação. O desfecho dependerá do andamento das investigações do Ministério Público e da Justiça.
Leia, na íntegra, as notas de José Sarto e Carlos Kleber
Nota à imprensa do ex-secretário da Habitafor, Carlos Kleber
Um de nossos maiores desafios foi a execução do maior programa de Regularização Fundiária de Fortaleza - Programa ReurbFOR, lançado em 22 de setembro de 2022, baseado na legislação federal (Lei 13.456/2017) e Lei Municipal LC 334/2022, cuja meta era super ousada de regularizar 40 mil unidades habitacionais.
Apesar do lançamento do Programa ReurbFOR em setembro/2022 (no final do primeiro biênio da gestão do então prefeito José Sarto), as primeiras contratações ocorreram somente um ano depois, por ocasião da burocracia administrativa dos processos de contratação.
Ocorre que a maioria das contratações ocorreram entre o período de julho/2023 a novembro/2023, faltando praticamente um ano e meio para concluir a gestão. Importante frisar que a meta seria para os 4 anos de gestão!
A Reurb instituiu um novo Título de aquisição de propriedade denominado Título de Legitimação Fundiária que constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. (artigo 23, caput da Lei 13.465/2017)
Portanto, a Habitafor reconheceu a existência dos requisitos legais e expediu o que era legítimo previsto em Lei (ato do poder público). O ato do poder público foi realizado através da expedição do Título de Legitimação Fundiária que tinha, entre outras funções: reconhecer o direito de propriedade das famílias ali ocupantes e residentes, assegurar o congelamento do cadastro com o nome daquelas famílias (nas periferias é comum a tomada irregular dos imóveis por organizações criminosas).
A solenidade pública tinha como objetivo assegurar que aquelas seriam as famílias a receberem a outorga do direito real de propriedade. Nesta fase o procedimento ainda é administrativo, ou seja, compete ao município e não ao Cartório.
Isto posto, afasta qualquer narrativa de que os títulos são falsos, o que efetivamente não são. Trata-se de documentos dotados de legalidade e legitimidade dento de um procedimento de Reurb. Ademais outros municípios pelo Ceará e pelo Brasil adotaram o mesmo procedimento de entrega do Título de Legitimação Fundiária, reconhecendo o direito das famílias para a outorga do direito real de propriedade.
Somente o registro do Título de Legitimação Fundiária em Cartório de Registro de Imóveis é capaz de outorgar o direito real de propriedade. Infelizmente muitas pessoas desconhecem do procedimento complexo da Reurb e acreditam que o simples fato de ser "dispensável" a apresentação do Título no momento do registro em Cartório ele não existe, o que é um absurdo!
Nota à imprensa do ex-prefeito José Sarto, na íntegra
A comunicação do prefeito José Sarto informa que declarações do atual prefeito de Fortaleza são irresponsáveis e inverídicas. Além disso, demonstram total despreparo e falta de conhecimento sobre as políticas de
regularização fundiária.
A gestão do prefeito José Sarto realizou inúmeros avanços na Política Municipal de Habitação. Entre eles está a instauração da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S) em áreas prioritárias, identificadas no Plano Local de Habitação de Interesse Social e no Plano Fortaleza 2040.
Nessas áreas, a gestão atuou em parceria com pesquisadores de universidades públicas e Movimentos Sociais de Luta por Moradia para levantar as principais necessidades da população e garantir, além do papel da casa, avanços na oferta de serviços públicos, como saúde,saneamento
e educação.
A entrega das Certidões de Regularização Fundiária (CRF) aos moradores teve o objetivo de dar mais segurança jurídica a essas pessoas, que vivem sob o risco constante de ver seu direito à moradia ameaçado.
A CRF é um documento oficial que comprova a aprovação da regularização fundiária promovida pela Prefeitura de Fortaleza, formalizando a conclusão da Reurb, conforme previsto na Lei Federal nº 13.465/2017 e na Lei Complementar nº 334/2022.
A certidão é o último ato de competência da Prefeitura no processo de regularização fundiária e permite a abertura de novas matrículas individualizadas dos lotes e áreas públicas. Essa emissão é feita pelos cartórios, em um prazo de até 120 dias.
Portanto, todas as ações realizadas pela gestão do prefeito José Sarto cumpriram estritamente o que diz a Constituição e visaram à garantia jurídica da população mais carente, assim como avanços sociais e o combate às desigualdades.
45 mil famílias aguardam regularização fundiária
Atualmente, a Habitafor estima que cerca de 45 mil famílias em 130 comunidades de Fortaleza aguardam a regularização fundiária de suas casas. O levantamento está em atualização, mas já aponta a dimensão do desafio.
A Procuradoria Geral do Município (PGM) analisa o caso para definir eventuais medidas jurídicas contra os ex-gestores.
Contatado, o ex-secretário Carlos Kleber rebateu as acusações e afirmou que não houve fraude. Ele sustenta que os títulos entregues faziam parte do processo legal de regularização fundiária e não podem ser classificados como falsos. Para Kleber, os documentos entregues tinham caráter de reconhecimento administrativo e serviam para garantir que as famílias permanecessem cadastradas, evitando disputas de posse.
Questionado sobre o período eleitoral, o ex-secretário argumentou que as entregas ocorreram em 2023 e 2024 como parte de um programa iniciado em 2022, sem conotação político-partidária.
Já o ex-prefeito de Fortaleza, José Sarto, classificou como "irresponsáveis e inverídicas" as declarações de que teria havido fraude. Ele afirma que sua gestão cumpriu rigorosamente a legislação e avançou na política de habitação ao instaurar a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S).
Sarto ressalta que a emissão das Certidões de Regularização Fundiária (CRF) representou o último ato da Prefeitura no processo, antes do registro em cartório.
"Todas as ações realizadas pela gestão cumpriram estritamente o que diz a Constituição e visaram à garantia jurídica da população mais carente, assim como avanços sociais e o combate às desigualdades", declarou.
A confirmação de que parte desses documentos não tem valor jurídico acende um alerta sobre o possível uso político de políticas públicas, especialmente em setores sensíveis como habitação. O desfecho dependerá do andamento das investigações do Ministério Público e da Justiça.
"Era promessa atrás de promessa", disse diarista
A diarista Irisneide Cândido, 52 anos, foi uma das moradoras que tiveram o imóvel regularizado. Ao relembrar o dia em que finalmente recebeu o papel da casa, dona Iris se emociona.
"Foi um dia de muita alegria. Teve muita gente presente. Eu até brinquei que aquele era meu presente do Dia dos Namorados, porque saiu no meu nome. Para mim, foi uma vitória, uma segurança para minha família. Guardo o documento como um tesouro, porque sei o quanto lutei para ter minha casa", conta.
Sua casa começou a ser erguida ainda com muito sacrifício, no terreno que era da sogra, construída tijolo por tijolo, muitas vezes com materiais comprados em cheques pré-datados.
"Eu queria ter a minha casa, criar minhas filhas no meu canto. Hoje, quando alguém fala que minha cozinha é pequena, eu digo: é minha, eu não pago aluguel, fui eu que fiz", resume.
Mas o caminho até essa conquista foi marcado por frustrações: reuniões com promessas não cumpridas, tentativas frustradas de conseguir a escritura e até a sensação de ter sido enganada em processos anteriores — um sentimento que, para ela, é comum na comunidade.
"Era promessa atrás de promessa, a gente já não acreditava mais. Dessa vez deu certo, eu recebi o meu papel das mãos do prefeito (Evandro Leitão). Acho que ele não ia se sujar com uma coisa dessas, brincar com uma coisa tão séria na frente de tanta gente."
Etapas da regularização fundiária
Requerimento:
Solicitação de
regularização fundiária.
Análise preliminar: Avaliação técnica da viabilidade do processo (social, urbanístico
e jurídico).
Instauração e classificação:
Publicação de portaria com definição de tipo de Reurb
(S ou E). S é voltada para populações de baixa renda, enquanto E destina-se a outros segmentos sociais.
Processamento administrativo:
Reuniões na comunidade, levantamento topográfico e pesquisa cartorária para elaboração de
peças técnicas.
Análise de Orientação Prévia (AOP):
Estudo preliminar da área e aprovação pela Seuma.
Elaboração do projeto de regularização fundiária (PRF) e Seuma faz análise.
Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pela Habitafor Despacho:
Declaração do cumprimento do Termo de Compromisso de Execução de Obras, quando houver, acompanhado de laudo de vistoria.
Registro da CRF perante o Cartório de Registro de Imóveis: Emissão da matrícula definitiva, com validade jurídica.
Planilha da Habitafor revela irregularidades
O foco da apuração estendeu-se para as outras localidades depois que a própria Secretaria do Desenvolvimento Habitacional (Habitafor), em resposta ao MP, encaminhou uma planilha que revela supostas irregularidades: nenhuma das nove comunidades analisadas possuía CRF emitida e registrada, e somente duas delas tinham aprovação da Seuma.
Com a multiplicidade de denúncias, o procedimento foi desmembrado em diferentes promotorias de conflitos fundiários. Na esfera eleitoral, a Promotoria da 113ª Zona Eleitoral instaurou procedimento específico e requisitou informações à Prefeitura. O MPCE afirma que todas as apurações estão em andamento e são públicas.
Em nota, a Habitafor, sob nova gestão, confirmou que a administração anterior distribuiu 3.646 "títulos de legitimação fundiária" sem validade jurídica.
A pasta destacou que o material foi entregue entre agosto e dezembro de 2024, "na véspera e durante o período de campanha eleitoral", atingindo as 9 comunidades citadas.
O atual titular da Habitafor, secretário Jonas Dezidoro, diz que todos os processos foram retomados e tramitam com prioridade.
Ele explica que o título de legitimação fundiária apenas comprova que a família está cadastrada em um processo de regularização. Somente a matrícula registrada em cartório garante plenos direitos.