Nos últimos meses, grandes projetos na orla de Fortaleza têm estado em evidência por casos como a transferência dos terrenos do Edifício São Pedro e do Acquário Ceará, na Praia de Iracema, para a construção do campus Iracema da Universidade Federal do Ceará (UFC), e a desapropriação de quatro comunidades da Praia do Futuro para a construção da Usina Dessal, a maior planta de dessalinização da América Latina.

Os três exemplos envolvem terrenos de marinha e ajudam a entender os desdobramentos em torno da PEC 3/2022, popularizada recentemente como “PEC das Praias”.

A discussão sobre a proposta mobilizou a sociedade contra a possível privatização desses terrenos da União, considerados importantes no combate à especulação imobiliária que cresce nas grandes cidades.

Para especialistas, dentre outros pontos, o projeto ameaça o cumprimento efetivo da função social — um princípio fundamental da Constituição que garante que o direito de propriedade esteja sempre alinhado com o interesse público para prevenir abusos e promover justiça social.

Na segunda parte dessa reportagem seriada sobre o assunto, entenda por que a emenda afeta, para além dos âmbitos ambiental e econômico, aspectos sociais.

Terrenos de marinha em Fortaleza

 

 

 

A ocupação brasileira que, historicamente privilegiou os sertões, desde o final do XIX voltou-se para os municípios litorâneos, com grande interesse econômico e social por imóveis situados ao longo da costa marítima.

As cidades, por sua vez, são espaços, pela sua condição própria de lugar, onde ocorre o adensamento de pessoas e edificações, com disputas por localizações.

Em muitas cidades litorâneas, um destes espaços alvos de disputa é justamente a faixa de praia que, em geral, compõe os chamados terrenos de marinha.

No caso de Fortaleza, esses espaços têm uma dinâmica de ocupação particular, com situações bem específicas — como o Porto do Mucuripe, as barracas da Praia do Futuro, edifícios hoteleiros e assentamentos precarizados ocupados por populações de baixa renda a exemplo dos que existem em bairros como Serviluz ou Pirambu.

A chamada PEC das Praias, que tem efeito sobre toda a faixa de praia brasileira, inclui áreas urbanas e rurais. Mas são nas cidades, lugares mais adensados, onde os conflitos estão mais presentes.

Caso essa emenda constitucional avance e seja aprovada, em termos gerais, o que pode acontecer é, de fato, uma limitação do acesso e do uso de trechos da orla.

Quem coloca todos esses pontos sobre o debate é o arquiteto e urbanista Rérisson Máximo, conselheiro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Ceará (CAU-CE).

“Na verdade, em muitos casos essa limitação já ocorre, mas de maneira irregular, a partir da omissão ou da ação do poder público, que deveria regular o uso e a ocupação dos terrenos de marinha”, explica.

O arquiteto e urbanista sinaliza que, caso aprovada, a PEC irá no sentido contrário ao que aponta o Estatuto da Cidade (lei federal Nº 10.257/2001), que indica que a propriedade e a cidade devem cumprir uma função social — ou seja, privilegiar o interesse público antes dos interesses privados.

A delimitação do que são os terrenos de marinha, objetivo da proposta, obedece a uma demarcação feita ainda no período colonial.

Ao longo da história, a ocupação do território brasileiro, tanto de zonas rurais quanto urbanas, seguiu um caminho marcado pela informalidade. Como um dos resultados estão os vários conflitos fundiários que envolvem terras públicas no País.

Sobre esse processo, Máximo remete às “muitas razões que explicam a ocupação de faixas de praia de maneira irregular ou informal por sujeitos e interesses presentes nas cidades”.

“Uma delas é a própria definição desses terrenos, por estar associada a uma linha imaginária que delimita faixa de domínio da União. Outro fator está associado à competência municipal de legislar sobre e fiscalizar o uso e a ocupação do solo urbano, mesmo no caso de terrenos federais”, diz.

E prossegue: “Decorre daí uma relativa sobreposição de competências que acaba contribuindo para a ocupação irregular desses terrenos. Daí a importância de organismos públicos ligados à questão urbana que possam informar, ordenar, regular e fiscalizar os espaços urbanos e rurais considerados terrenos de marinha”.

Por isso o arquiteto e urbanista acredita que, “para além de entender que essa PEC é danosa à ocupação do território de maneira a fazer cumprir a função social, é importante que haja um fortalecimento do papel do Estado para garantir que novas ocupações irregulares não aconteçam”.

Ao observar a Capital, é possível constatar uma dinâmica diversa na ocupação dessas áreas pertencentes à União. “E é preciso considerar esses espaços urbanos segundo suas particularidades”, grifa Máximo.

Ele cita que existem trechos ocupados por equipamentos públicos como o Porto do Mucuripe, “que limita o acesso à faixa de praia por razões óbvias associadas à dinâmica de operação portuária”.

Já mais adiante estão espaços ocupados por estabelecimentos privados como o Iate Clube, o Marina Park Hotel e o Iate Plaza Hotel, “que também limitam o acesso à praia, mas atendendo a interesses privados”.

“Também há ocupação da faixa de praia por algumas barracas da Praia do Futuro que total ou parcialmente limitam acesso público à parte da faixa de praia. Nesses casos, onde a ocupação desses terrenos ocorre por empreendimentos privados, é preciso considerar todo o histórico de concessões, mudanças normativas e outros instrumentos legais que, por ação ou omissão do poder público, possibilitaram que eles fossem construídos”, detalha.

Além desses, “existem, ainda, comunidades urbanas e assentamentos precários localizados na orla. Esses territórios, em Fortaleza, contam inclusive a história da construção da Cidade, já que, quando a Capital foi crescendo e se urbanizando, regramentos oficiais sobre o morar contribuíram para que a população de baixa renda passasse a ocupar esses locais, até então trechos que não tinham interesse de elites econômicas ou do setor imobiliário”.

O Serviluz, na parte leste da orla, e trechos do Pirambu, na parte oeste, são exemplos da dinâmica de distribuição de populações de baixa renda em terrenos de marinha elencados por ele.

Nesses casos, ao invés da remoção dessas famílias de lugares já consolidados, o arquiteto aponta que existem instrumentos legais previstos em normas federais que garantem o direito à permanência dessas populações no local que ocupam há décadas.

“O Estatuto da Cidade, por exemplo, traz a Concessão do Direito Real de Uso como instrumento que poderia ser usado para regularizar a situação desses territórios. Existe inclusive uma proposta elaborada pelo chamado campo popular do Plano Diretor de Fortaleza — que agrega movimentos sociais, moradores de comunidades urbanas, entidades de classe e trabalhadores — de criar Zonas de Comunidades Tradicionais, tanto na Sabiaguaba quanto em outros lugares da Cidade como o Mucuripe”, continua.

Sobre o fato de esses territórios da União estarem bastante em evidência nos últimos meses por casos como o do Acquário, do Edifício São Pedro e da Dessal, Máximo é categórico ao dizer que a PEC “tem um objetivo evidente: regularizar situações de ocupação irregular dos terrenos de marinha através da venda desses espaços”.

“São exatamente aqueles que têm interesse econômico na mudança do texto constitucional que mais têm defendido que ela seja aprovada. Muitos empreendimentos hoteleiros e edificações residenciais dos mais diferentes portes e tipos são exemplos de situações que, estando em situação irregular, ao invés de serem punidos por não seguirem a legislação, serão premiados com o título de propriedade de uma terra que deveria ser pública”, acentua.

De maneira geral, essa proposta funciona, para ele, “como uma espécie de anistia mediante pagamento, ou uma outorga onerosa do direito de ocupar irregularmente terrenos de marinha”.

“Além de Fortaleza, vários outros municípios litorâneos têm exemplos de empreendimentos hoteleiros ou residenciais que ocupam irregularmente a faixa de praia, como em Fortim, Jijoca de Jericoacoara, Trairi, Aquiraz e Caucaia”, finaliza.

 

 

Taxas relacionadas aos terrenos de marinha deram mais de R$ 4,6 bilhões à União desde 2015

Na prática, muitos particulares já ocupam essas áreas de terrenos de marinha e, por isso, precisam pagar taxas à União pelo uso e eventual comercialização. São três: taxa de ocupação, foro e laudêmio.

Isso ocorre porque embora esses imóveis sejam ocupados e comercializados por particulares, a propriedade formal é da União.

Conforme explica o empresário Sergio Porto, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, Flats, Incorporadoras, Condomínios Residenciais e Comerciais e Shoppings (Secovi-CE), a taxa de laudêmio é paga sempre que um imóvel em terreno de marinha é vendido de uma pessoa para outra.

São três os tipos de cobranças a imóveis em terrenos da União: laudêmio, taxa de ocupação e foro

 

“Além do laudêmio, quem deseja comprar um bem localizado em terrenos de marinha fica sujeito ao pagamento do foro, que é um imposto que deve ser pago anualmente ao proprietário do imóvel foreiro e equivale a 0,6% do valor atualizado do bem. E há também a taxa de ocupação, que é cobrada anualmente e correspondente à variação de 2 a 5% do valor do imóvel”, detalha.

As três cobranças, no entanto, não incidem apenas sobre terrenos de marinha— outras propriedades da União como terrenos em áreas urbanas ou rurais também podem estar sujeitas ao pagamento.

De 2015 a 2024, a arrecadação da União foi de pelo menos R$ 4,6 bilhões com os encargos relacionados à utilização e transferência desses espaços — valor que pode ser ainda maior, já que não há dados publicados para o ano de 2019 na base de dados abertos da Secretaria de Patrimônio da União. Confira no gráfico a seguir.

Porto lembra que durante muito tempo as organizações ligadas ao mercado imobiliário lutaram pela extinção desses encargos. Além disso, no entendimento dele, a faixa de praia na Capital não é privatizada: “e nenhuma outra”.

Arrecadação da União por meio de taxas comumente associadas a terrenos de marinha

 

“Há pouco tempo vi que em Guaramiranga queria cobrar uma taxa aos turistas. Algo parecido com o que fazem em Jericoacoara. Aí foi aquela calamidade, as pessoas achando absurdo. Como cidadão, eu compreendo que em alguns momentos você cobrar uma taxa é necessário para a manutenção que o município tem, os custos que o fluxo turístico demanda, por exemplo”, menciona.

Sobre a PEC, o presidente do Secovi-CE defende que as medidas que afetam os terrenos de marinha devem favorecer “a fiscalização e um controle maior”.

“Mas isso precisa ter uma explicação plausível, não pode ser um parlamentar fazendo uma proposta para benefício próprio porque tem interesse numa ilha. Isso é absurdo. Agora, se for mostrando que por ventura a União não tem condições de gerir os terrenos de marinha, eu mesmo já discuti com vários senadores e prefeitos, porque queríamos transferir para as prefeituras. Elas estão mais perto dos empreendedores, elas que concedem o loteamento, entre muitos outros fatores”, opina.

Em Fortaleza, o repasse feito pela SPU aumentou mais de 90% em 7 anos

 

Em entrevista ao O POVO+, o superintendente do Patrimônio da União no Ceará, Fábio Galvão, declara que a posição da SPU é contrária ao texto da PEC, “já que transforma bens públicos em particulares, em áreas de extrema importância para o interesse público nacional e que merecem proteção especial do Estado brasileiro”.

Isso porque, prossegue Galvão, os terrenos de marinha contemplam “ecossistemas de alta relevância ambiental (áreas de manguezal, apicun, salgados, restingas fixadoras de dunas, falésias) fundamentais para a prevenção de riscos e medidas de adaptação às mudanças climáticas”.

Além disso, essas são áreas “comumente ocupadas por povos e comunidades tradicionais, importantes para atividades econômicas estratégicas para o País: portos públicos e privados, usinas eólicas, indústrias do petróleo e gás, infraestruturas críticas, como cabos submarinos de dados situados na Praia do Futuro”.

“A PEC não privatiza diretamente as praias, mas visa também passar para estados e municípios parte da competência que hoje é da União, e isso vemos como perigoso, pois essas importantes esferas já têm um mundo de atribuições e podem não controlar tão eficazmente”, pondera.

O superintendente reconhece que hoje há problemas nesse controle nas áreas da União. Em relação ao quadro que compõe o órgão atualmente, a equipe do Ceará é composta por 53 servidores, 7 estagiários e 4 terceirizados.

No entanto, Galvão não concorda em “passar a competência da União para outras esferas, visto que é preciso assegurar a proteção nacional e cada ente federativo tem suas competências”.

Para garantir a preservação do meio ambiente nos terrenos de marinha e seus acrescidos, por outro lado, o trabalho precisa ser harmônico, segundo ele: “proteger a fauna e a flora é uma competência constitucional comum a União, estados e municípios. Assim, entende-se que é importante a atuação conjunta desses três entes”.

Os casos citados no início da reportagem (Edifício São Pedro, Acquário e Dessal) são, na avaliação do superintendente, “exemplos positivos e importantes de cessão de imóveis da União para o interesse e serviços públicos, para o bem comum de todas e todos”.

O POVO+ procurou a Secretaria do Turismo de Fortaleza (Setfor) para conhecer a avaliação do titular da pasta, secretário Alexandre Pereira, sobre se a Prefeitura teria condições similares às da União para fiscalizar e evitar irregularidades na ocupação desses terrenos. Até o fechamento da reportagem, no entanto, não houve retorno.

 

 

Litoral é pilar da soberania nacional, reforça Marinha do Brasil

Diante da polêmica em torno da proposta, a Marinha do Brasil (MB), ramo das forças armadas responsável por conduzir operações navais, ratificou que os terrenos em discussão são áreas litorâneas que pertencem à União, conforme previsto na Constituição Federal, e que eles “são pilares essenciais para a defesa da soberania nacional, o desenvolvimento econômico e a proteção do meio ambiente”.

Isso tem em vista “a diversidade de ecossistemas, a importância das atividades econômicas relacionadas aos ambientes marinho e flaviolacustre, além da necessária proteção de 8.500 quilômetros de litoral, a partir do adequado preparo e emprego da MB em nossa Amazônia Azul”.

Por esses motivos, a Marinha defende que o tema “deve ser debatido de forma mais ampla, com a participação de toda a sociedade”.

A instituição se posicionou sobre o assunto em nota depois que a PEC voltou a debate em audiência pública no Senado.

“A SPU, órgão do MGISP, é responsável pela gestão do patrimônio da União, incluindo os terrenos de marinha e as praias marítimas e fluviais, que constituem não apenas uma questão administrativo, mas patrimônio essencial para a salvaguarda dos interesses nacionais e do desenvolvimento sustentável do Brasil”, frisa o texto.

E finaliza: “A MB reitera que as dimensões continentais do Brasil e a complexidade de sua sociedade requerem o amplo debate em torno do tema, a partir da participação de toda a sociedade, a fim de garantir a análise pormenorizada de aspectos regionais que permitam o tratamento diferenciado e inclusivo, além do enfoque estratégico da soberania nacional”.

Também na contramão do que propõe a medida, uma nota de repúdio do Sindicato dos Trabalhadores em Água, Esgoto e Meio Ambiente do Ceará (Sindiágua) sugere a construção de uma política pública ampla, transparente e democrática em defesa do litoral brasileiro.

“O turismo sustentável, a regularização dos territórios costeiros de forma a respeitar o acesso público às praias e as comunidades tradicionais, a proteção ambiental das nossas áreas de mangue, rios, lagoas e praias, tão importantes para a biodiversidade e prevenção às enchentes, além da urbanização planejada e adequada das cidades costeiras, com saneamento público de qualidade”, assinala o texto.

De acordo com o presidente do sindicato, Jadson Sarto, que é servidor público da Companhia de Água e Esgoto do Ceará (Cagece) há 40 anos, os profissionais da categoria “têm uma longa história de luta em defesa da valorização e acesso universal ao serviço público de qualidade — incluindo o saneamento público — e sempre se posicionou contra políticas privatistas”.

“Para nós, a lógica do lucro não pode se sobrepor ao interesse público”, assegura.

Na avaliação do líder sindical, existem exemplos evidentes que ajudam a apontar que a tentativa de privatização nas praias cearenses já são uma realidade.

“Nosso Estado tem um litoral privilegiado e o setor hoteleiro — especialmente aquele voltado a pessoas de alto poder aquisitivo — têm mirado nossas praias buscando avançar na construção de grandes e luxuosos empreendimentos que ocupam vastas áreas e limitam o acesso livre à orla”, observa.

Para Sarto, a PEC “abre um caminho mais célere para a construção desse tipo de empreendimento que fere o direito do cidadão comum acessar a praia, que deve ser um espaço público de livre acesso”.

E segue: “É uma proposta que atende a fortes interesses econômicos do setor imobiliário e do turismo, que certamente não vão colocar a preservação dos mangues, dunas, restingas, faixas de praia e entradas de rios como uma prioridade”.

Na opinião do presidente do Sindiágua, os representantes do poder público deveriam debater e discutir políticas que visem revitalizar o litoral, “que é castigado”.

“Aqui mesmo, no Ceará, temos problemas de balneabilidade, erosão, desrespeito a comunidades tradicionais pesqueiras. É preciso que haja um pacto para cuidar das nossas praias, que são uma riqueza do Ceará. O turismo e o setor hoteleiro são importantíssimos para a nossa economia e devem ser ouvidos, mas não podemos ferir direitos e nem descuidar da responsabilidade ambiental”, pontua.