O novo Plano Diretor de Fortaleza promete uma cidade menos desigual, mais verde e acessível. Com a altura dos prédios regulamentada, projetos de tarifa zero e potencial econômico intensificado, ele representa a possibilidade de discutir e redistribuir democraticamente a maior capital do Nordeste.
A Capital é colorida: as Zonas de Fortaleza sobrepostas
Após seis anos de atraso, a proposta da norma virou uma minuta e foi votada na Conferência das Cidades, em outubro de 2025. Foram três gestões, milhões investidos e alguns processos iniciados e reiniciados até o texto ser analisado e aprovado por representantes da população. O regulamento é uma prévia detalhada do projeto e traz 621 artigos e 173 emendas, a serem enviados à Câmara de Fortaleza para discussão final.
Intitulado “Plano Diretor Participativo e Sustentável de Fortaleza (PDPS)” o novo Plano promete, como o próprio nome indica, um olhar mais “verde” à urbe.
Busca uma elaboração coletiva, bairros de uso misto, mobilidade pública sustentável e — futuramente — gratuita, moradia acessível e adequada, proteção às áreas ambientais, restrição de empreendimentos de “alto risco climático”, dentre outros pontos.
Será que esse Plano Diretor cumpre o que promete? Alguns reconhecem os avanços na proteção ambiental e nas zonas especiais, enquanto outros criticam esses mesmos pontos, argumentando que áreas verdes essenciais foram deixadas de fora e que os mecanismos criados pelo documento são muito favoráveis ao mercado imobiliário.
O mercado, por sua vez, pontua “perigos” na definição do que é protegido e do que pertence ao setor privado. Em todas as partes, há muitos elogios e fortes críticas.
Vamos discutir todos estes pontos a seguir, por temas: social, ambiental e econômico. Clique no sumário, escolha uma temática ou, se preferir, leia a reportagem completa abaixo.
Para algumas parcelas da população, o Plano Diretor não apenas divide a Cidade, como simboliza proteção e esperança. Criadas em 2009, as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) demoraram anos para ganhar regulamentações, mas conseguiram impedir despejos e garantir políticas públicas para as favelas da Capital.
O Plano Diretor de 2025 aumentou o número de Zeis 2, do tipo favela, de 45 para 87. Também criou a Zeis do tipo 4, voltada para reparação de danos sociais e urbanísticos em grandes conjuntos habitacionais regularizados — muitas vezes cenários de insegurança e violência urbana. Na cultura, houve aumento de 218% no zoneamento de Preservação do Patrimônio, que passou de quatro para oito zonas registradas.
Grande novidade foi a criação da Zona Especial de Comunidades e Povos Tradicionais (Zect). Categoria prevê regularização fundiária, preservação ambiental e implementação de medidas voltadas à preservação de seus modos de vida e tradições culturais. Três comunidades foram incluídas: Boca da Barra, Casa de Farinha e Olho d’Água.
Todas as informações acima estavam já na minuta. Quando ela foi levada à Conferência, no final de semana dos dias 25 e 26 de outubro, recebeu acréscimos.
O destaque no âmbito da mobilidade foi estabelecer a busca de mecanismos para a “futura implantação de transporte gratuito universal”, algo sequer citado no texto anterior. Também reforçou-se a garantia de frotas nos fins de semana e o aumento nos horários de pico nos dias úteis.
As Zeis de vazio (tipo 3) foram destaque, voltadas para a construção de moradia para a população de baixa renda nos vários terrenos vazios da cidade. No entanto, a inclusão delas teria sido menor do que o proposto em reuniões por membros de entidades civis.
Outro recuo seria a falta de debate sobre o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), conforme comenta Laíssa Limeira, geógrafa, conselheira da Zeis Lagamar e membro do Campo Popular do Plano Diretor e Frente de Luta por Moradia Digna.
Para ela, o CMDU deve substituir a Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD), por ser mais “constitucional e mais democrático”. “A proposta aprovada no GT não passou na plenária, que previa uma maior participação da sociedade civil”, diz, referindo-se às discussões na Conferência.
Outra derrota, em sua visão, é referente à proposta de divulgação da Lei do Plano Diretor. A sugestão era de divulgação por cartilhas e panfletos. "Coisa bem acessível, e que fosse feita pela prefeitura em até três anos. Votaram contra", descreve.
Moradora da Zeis Prioritária, Laíssa aponta que houve “poucos avanços” do Plano Diretor atual em relação ao anterior. Por um lado, a geógrafa comemora conquistas como o aumento de Zeis e a Zects a algumas votações em bloco na Conferência.
No geral, porém, ela se diz “calejada diante de ações do poder público'. "Nossa preocupação maior é que, quando a minuta chegar na Câmara, os vereadores podem colocar emendas”, adianta.
Débora Costa, arquiteta e assessora técnica popular no Quintau Coletivo, além de membro do Campo Popular, citou a manutenção de Zeis de Vazios como grandes vitórias na Conferência, assim como os avanços ambientais esmiuçado mais a seguir nesta reportagem.
Por fim, ela comemora a preservação da memória da Cidade. "Conseguimos ampliar zonas de preservação do patrimônio cultural e conseguimos barrar a verticalização predatória em áreas que abrigam edificações históricas, protegendo a história de Fortaleza", diz.
De recuos, também pontua a não criação do CMDU nos moldes defendidos, assim como a derrubada da proposta de revisão da lei do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb). "(O intuito era) garantir a participação social na gestão nesse fundo que recebe o dinheiro que as construtoras pagam para erguer os 'super prédios'", defende.
Ela lembra das leis a serem implementadas somente após o Plano, como o próprio CMDU, cuja proposta estabelecida em 2009 nunca saiu. "As leis que interessam ao mercado saem rápido, as leis sociais que falam de casa e infraestrutura para o povo ficam esperando por anos", critica Débora.
Para ela, portanto, "não dá pra sair dizendo que o texto é 'o mais progressista da história de Fortaleza', como se fosse um mérito da Prefeitura".
O debate sobre as áreas ambientais de Fortaleza e como elas serão distribuídas ocupou as notícias durante boa parte da atualização do Plano Diretor pela Prefeitura. Não à toa o Plano ganhou o “sustentável” no título. Sobra somente 16% da natureza da Capital e a preservação dela preocupa.
O verde foi enquadrado na Macrozona do Ambiente Natural (MAN), dividida em Zona de Preservação Ambiental (ZPA) e Zona Ambiental de Uso Sustentável (ZUS).
Enquanto a primeira é voltada para a preservação total e ocupação zero, a segunda quer controlar o uso e parcelamento do solo para que sejam compatíveis com os recursos naturais. Cada uma dessas Zonas tem subdivisões, com características mais específicas de cada localidade.
Carro-chefe do Plano Diretor, a Prefeitura divulga com orgulho o aumento de áreas ambientais em relação ao documento anterior. A Macrozona do Ambiente (MAN) como um todo está 38% maior. As ZPAs (totalmente protegidas) cresceram em 20% e seis unidades de conservação (UCs) foram criadas e protegidas, incluindo a Área de Proteção Ambiental (APA) do Carnaubal das Jandaias.
De fato, estão no eixo ambiental algumas principais mudanças em relação ao Plano de 2009. O projeto pela primeira vez reconhece a urgência de soluções contra as mudanças climáticas e liga tributação a práticas sustentáveis.
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Um exemplo é o IPTU Verde, que confere desconto na taxa àqueles que praticarem ações de conservação e preservação do meio ambiente em suas propriedades. Outros incentivos são voltados para edificações construídas com água de reúso, energia renovável e demais Soluções Baseadas na Natureza (SBN).
Para além do desconto, o Plano prevê o Pagamento por Serviços Ambientais (PSA), afim de remunerar os que mantêm ou recuperam os serviços ecossistêmicos. Também estabelece a Política de Meio Ambiente e Resiliência Urbana, assim como sistemas integrados que miram desde preservação até o controle de desastres na cidade.
Os avanços são reconhecidos por ambientalistas e ativistas. “O Plano Diretor traz avanços históricos e retrocessos inaceitáveis”, opina Gabriel Biologia (Psol), vereador de Fortaleza. Dentre as conquistas, ele cita as novas ZPAs como as dunas do Cocó e da Cidade 2000, o vulcão do Ancuri e o Morro de Santa Teresinha.
Por outro lado, afirma que muito do discutido nas audiências teria sido deixado de fora. De um aumento de 58% proposto, chegou-se aos 20% da minuta. De fora, ficaram áreas como o Enclave de Cerrado, Refúgio das Jandaias, o Corredor Ecológico do Guararapes e boa parte do Parque Geisel.
As áreas excluídas podem causar alagamentos, perda de biodiversidade animal e aumento da temperatura em Fortaleza, conforme Marcelo Moro, professor da Universidade Federal do Ceará (UFC). Ele é o orientador de uma pesquisa de mapeamento de todas as áreas verdes de Fortaleza, que identificou 84% de áreas naturais destruídas na Capital.
Um ponto salientado pelos dois foi a exclusão da proteção da floresta do Aeroporto, uma das poucas restantes em Fortaleza. O tópico ganhou o debate público e a área, de fora do texto da minuta, conseguiu ter a proteção garantida na Conferência das Cidades. Uma parcela de proteção retirada das dunas da Sabiaguaba, por sua vez, seguem de fora das ZPAs.
Sobre a não inclusão de florestas nas zonas protegidas, o professor Marcelo considerou que a "urbanização precisa ser focada em áreas que já estão urbanizadas". "As cidades que buscam uma perspectiva moderna de urbanização incorporam as áreas verdes dentro da chamada infraestrutura verde", pontua.
"Fortaleza parece estar atrasada nessa visão, uma vez que parte da classe política e empresarial de Fortaleza está lutando para destruir as últimas florestas como forma de ganhar dinheiro, sendo que é um custo de subtração do patrimônio ambiental da cidade irreparável."
José Carlos Gama, diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon Ceará), avalia que o Plano Diretor ainda carece de amadurecimento. Segundo ele, o curto prazo para elaboração resultou em falhas técnicas e em pontos que ainda precisam de maior fundamentação.
Um dos principais questionamentos do setor da construção civil diz respeito à inclusão de novas Áreas de Preservação Permanente (APPs). Gama ressalta que o problema não está na atualização das áreas protegidas em si, mas na ausência de justificativas técnicas claras que expliquem os critérios adotados para a ampliação desses territórios ambientais.
Para ele, essas falhas podem provocar conflitos entre as proteções estabelecidas e a autonomia dos proprietários sobre seus terrenos, já que "a grande maioria das terras do município de Fortaleza não são terras públicas, mas terras particulares". Não havendo justificativa técnica, isso configuraria um caso de desapropriação, indica.
Além de ordenar o crescimento urbano, um Plano Diretor, quando bem implementado, gera impactos econômicos diretos e indiretos por meio da infraestrutura, atratividade de investimentos, integração entre setores e melhoria de qualidade de vida — o que, por sua vez, favorece produtividade, turismo, mercado imobiliário e empregos.
Um dos objetivos centrais do Plano Diretor Participativo e Sustentável, recém-encaminhado à Câmara, é promover o dinamismo econômico por meio de economias sustentáveis, considerando a vocação e o potencial das atividades produtivas.
Ou seja, evoluir economicamente a Cidade com foco no que já é trabalhado, buscando maior equilíbrio social e respeito ao meio ambiente, sem esgotar recursos naturais, poluir ou gerar desigualdades socioambientais.
Para alcançar tais objetivos, o documento prevê a criação de instrumentos fiscais e urbanísticos, como incentivos para empreendimentos sustentáveis, descontos no IPTU para imóveis com ações ambientais e a redistribuição de recursos obtidos por outorgas onerosas em habitação, infraestrutura e projetos de interesse social.
As políticas específicas previstas no Plano têm como foco o fortalecimento de setores considerados estratégicos, como turismo, economia circular e Ciência, Tecnologia e Inovação (CTI), além de incluir regulamentação e incentivo ao setor da construção civil.
Para a construção civil, as previsões podem ser agrupadas em três grandes eixos: Regulação e Parâmetros Urbanísticos; Instrumentos de Indução do Desenvolvimento; e Sustentabilidade e Resiliência.
A divisão da cidade em zonas faz com que a regulamentação e os parâmetros sejam diferentes para cada região. Por exemplo, a altura máxima permitida para um edifício no bairro Presidente Kennedy pode não ser a mesma que na Parangaba.
Assim, todo o uso e a ocupação de terrenos estão condicionados ao prévio licenciamento urbanístico e ambiental e devem estar conforme os parâmetros de ocupação (listados abaixo) e as especificidades de cada região da Cidade.
Pontos que impactam o setor da construção civil
No turismo, o Plano visa intensificar o fluxo de visitantes nacionais, internacionais e internos, enquanto gera renda sustentável por meio do fomento ao turismo histórico, cultural, ecológico e gastronômico, integrado à economia do mar.
O setor hoteleiro, gerador de emprego e renda, é objeto de regulamentação voltada à sustentabilidade. O Plano também prevê incentivos fiscais para a conservação e o uso turístico de imóveis do patrimônio cultural tombado, ampliando os benefícios à hotelaria em áreas estratégicas e regulamentando o uso de imóveis por temporada.
Pontos que impactam o setor do turismo
No documento original, a economia circular é um pilar central da Política de Gestão de Resíduos Sólidos. Seu objetivo principal é promover a prosperidade econômica e a justiça socioambiental dissociada da degradação ambiental.
Esta politica pretende unir sustentabilidade e inclusão social, transformando o tratamento do lixo e o reaproveitamento de materiais em fontes de emprego, inovação e renda.
Pontos que impactam o setor da economia circular
Já a Política de Ciência, Tecnologia e Inovação (CTI), detalhada no Capítulo IX do Título II do Plano Diretor de Fortaleza, é um vetor estratégico que visa o desenvolvimento de uma base técnico-científica de excelência e a organização do ecossistema de inovação, conectando-o ao desenvolvimento urbano sustentável e à economia da cidade.
Pontos que impactam o setor da Ciência, Tecnologia e Inovação
José Carlos Gama, diretor do Sinduscon Ceará, criticou a redução do Índice de Aproveitamento Básico (IAB) prevista no novo Plano Diretor. Segundo ele, a Prefeitura estaria diminuindo o índice — por exemplo, de 2 para 1 — e obrigando os proprietários a pagar Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) para retomar o potencial construtivo anterior.
O IAB define a área máxima construída permitida em um terreno, sem a necessidade de pagamento extra. É calculado multiplicando o número pela área do terreno e varia entre os bairros. No Plano Diretor, o IAB máximo de Fortaleza deixou de ser 2 e passou para 3. No entanto, o que entidades do mercado alegam é que em certos territórios, a Prefeitura baixou o IAB para que as empresas paguem para construir mais alto.
Para o Sinduscon, essa medida é inadmissível, pois transforma a Prefeitura, na prática, em uma “proprietária de todos os terrenos”. Gama defende que o instrumento da outorga deve ser usado como ferramenta de planejamento urbano, e não com finalidade arrecadatória.
Com o envio do projeto à Câmara Municipal, o arquiteto e professor Renato Pequeno manifestou preocupação com o que chama de “regulamentação da desregulação”.
Segundo ele, a nova redação da lei, ao estabelecer o Índice de Aproveitamento Básico (IAB) máximo de 3 e permitir ampliações por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), cria uma brecha que, na prática, permite construir acima do limite originalmente previsto — o que, em suas palavras, faz com que “o céu seja o limite” para grandes incorporadoras.
Pequeno alerta que o adensamento urbano previsto pelas novas regras pode trazer consequências graves para a qualidade de vida e para a infraestrutura urbana. E prevê riscos como o de infraestrutura defasada, quando o aumento do número de edificações não tem sido acompanhado por melhorias nas vias, no saneamento e na drenagem.
Participativo e sustentável, alvo dos interesses mais diversos que disputam a Cidade. O Plano Diretor de Fortaleza nasce após longos anos como uma promessa de salto no tempo: de uma lei de 2009 para um projeto de futuro.
Unanimidade entre os relatos foi o desânimo do passar dos anos sem uma resolução discutida e, por fim, a pressa desta reta final atribuída à promessa de entrega pela gestão eleita em 2024. Todas as fontes reclamaram do curto tempo, de não terem conseguido ler a minuta à tempo da Conferência.
A jornada foi longa e está perto, mas ainda não acabou. O Plano Diretor ainda vai para a Câmara dos Vereadores — estágio que pode mudar tudo o que foi discutido até então. Depois de todo esse tempo, o temor de representantes populares é de que tudo seja perdido.
Mais detalhes sobre o processo de aprovação desta versão do Plano Diretor é narrada no artigo a seguir, escrito por Valéria Almeida, membro do Conselho de Leitores do O POVO e assessora técnica do Campo Popular, e conjunto com Sara Vieira Rosa, também assessora técnica do movimento.
Ponto de vista
por Valéria Pinheiro e Sara Vieira Rosa, assessoras técnicas do campo popular do Plano Diretor
O início do embate do Plano Diretor se deu em 2017, quando movimentos sociais constituíram o Campo Popular e começaram a cobrar uma revisão participativa em tempo razoável. A gestão Roberto Cláudio fez ouvidos moucos e em 2018 houve o vazamento na imprensa de uma minuta da lei elaborada unilateralmente pela gestão.
Com o escândalo, foi então eleito o Núcleo Gestor, com participação de diversos segmentos, para decidir e fiscalizar a elaboração da lei. Com a pausa na pandemia, o processo foi retomado mais atrasado do que nunca. Com atropelos, ações questionáveis, mudança de gestão, chegamos em outubro de 2025 à etapa final de debate no Executivo.
A Conferência da Cidade nos mostrou o quanto uma estrutura paritária pode não ser democrática. De um lado, a sociedade civil, em sua representação de trabalhadores, OSCs, universidades, movimentos populares, e classe patronal, diversa como tem que ser. Apresentando propostas, defendendo suas ideias em três minutos. O mercado apresentou-se em defesa dos super prédios sufocando a cidade, as propostas populares demandando uma justa distribuição do desenvolvimento urbano.
O Poder Público municipal, constituído por dezenas de técnicos com formações e posicionamentos distintos, surgiu monolítico. Pareciam todos regidos por um único maestro, sem se dar ao trabalho de defesa das suas propostas na quase totalidade dos momentos.
Se na conferência, que permite uma participação mais direta da sociedade, foi assim, fiquemos atentos de como se dará na Câmara. Considerando que apenas três vereadores acompanharam o processo de revisão do início ao fim, e que a proposta é que a lei seja aprovada ainda este ano, como se dará o controle social junto ao legislativo?
Precisamos estar vigilantes para que o que foi consensuado democraticamente em tantos espaços de disputa sobre a cidade que queremos não seja desconsiderado e mutilado pelos vereadores.
Essa reportagem se baseia na minuta do Plano Diretor Participativo e Sustentável (PDPS), disponibilizada no portal da Prefeitura de Fortaleza, em outubro de 2025. Foram levadas em consideração as erratas adicionadas nos dias após a publicação desse documento. São 621 artigos.
O documento, junto do Plano Diretor Participativo de 2009, foi adicionado à ferramenta NotebookLM, que identificou as principais alterações do Plano de 2025 em relação ao anterior. As informações foram apuradas e checadas.
Com a Conferência da Cidade, no fim de outubro de 2025, houve 176 mudanças. A equipe parlamentar da vereadora Adriana Gerônimo (Psol) concedeu as emendas de alterações apuradas em tempo real ao O POVO+. São informações preliminares, mas corretas. A reportagem solicitou informações detalhadas destas emendas à Prefeitura. O espaço segue aberto para a listagem final.
A reportagem, por fim, levou em consideração apontamentos de especialistas sobre os principais avanços e recuos do Plano. Em alguns casos, como o de Gabriel Biologia (Psol), recebemos mapeamentos completos com o que deveria ser modificado ou mantido.
Série de reportagens aborda as tensões sociais, econômicas e ambientais do processo de montagem da norma básica de planejamento urbano de Fortaleza. Anos de reavaliação revelam sérias problemáticas urbanas e desigualdade social
